Voglio sapere a riguardo di…

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Alfredo Martínez Sánchez, en nombre de "Caixa dÉstalvis

del Penedés", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lloret

de Mar, don Francisco José Florán Fazio, a inscribir un testimonio de

auto de adjudicación, en virtud de apelación del Sr. Registrador.

Hechos

I

En procedimiento judicial Sumario, número 177/1994, seguido en el

Juzgado de Primera Instancia número 3 de Blanes, a instancia de la Caixa

dÉstalvis del Penedés contra la entidad mercantil "P.S.A.", fue dictado

auto de fecha 8 de octubre de 1986, por el que se adjudica un piso sito

en Blanes, finca 26293 del Registro de la Propiedad de Lloret de Mar,

propiedad de la demandada, a la Caixa dÉstalvis del Penedés.

II

Presentado testimonio del auto de adjudicación en el Registro de la

Propiedad de Lloret de Mar, fue calificado con la siguiente nota:

"Examinado el documento que antecede se devuelve al presentante sin

practicarse operación alguna, por observarse el defecto de no haberse cumplido

lo dispuesto en el artículo 25 número 5 de la Ley 29/1994 de 25 de

noviembre de Arrendamientos Urbanos, que exige que la ausencia de arrendatarios

se haga constar en escritura pública, bajo pena de falsedad en documento

público. En el defecto insubsanable y no procede anotación preventiva.

Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo

ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, en el

término de cuatro meses, en la forma regulada en los artículos 112 y

siguientes del Reglamento Hipotecario. Lloret de Mar, 9 de enero de 1998.

El Registrador. Firma ilegible".

III

El Procurador de los Tribunales, don Alfredo Martínez Sánchez, en

representación de la Caixa dÉstalvis del Penedés, interpuso recurso

gubernativo contra la referida calificación, y alegó: 1.o Que son conocidas las

dificultades que acarrea cumplimentar la exigencia del artículo de la Ley

de Arrendamientos Urbanos mencionado en la nota de calificación, cuando

el título por el que se transmite el dominio tiene carácter forzoso, ya

sea judicial o administrativo. Por ello al no intervenir directamente el

hasta ese momento propietario, resulta difícil alcanzar una seguridad

negativa en cuanto a la existencia de arrendamientos. Que es perfectamente

imposible conocer si un inmueble no está arrendado sin contar con el

anterior propietario. Pero, una vez obtenida la posesión de la finca por

el Juzgado, puede efectuarse dicha manifestación por el nuevo propietario,

con suficientes garantías. Dicha manifestación es la que se contiene en

la instancia de la "Caixa dÉstalvis del Penedés" de fecha 9 de diciembre

de 1997, que se presentó en el Registro de la Propiedad junto con el

testimonio del auto de adjudicación en el cual un apoderado de la citada

entidad manifiesta que la finca se encuentra libre de arrendatarios,

apareciendo la firma de dicho apoderado legitimada notarialmente. Dicha

instancia no fue admitida por el Registro sin concretar las razones. 2.o Que,

como consecuencia, el título calificado y en general cualquier otro de

análoga naturaleza, no podrá contener la mención relativa a la existencia

de arrendamientos y habrá que buscar una fórmula que permita la

inscripción de esta clase de documentos. Que las Resoluciones de 19 y 20

de noviembre de 1987 encontraron un sistema perfectamente válido a

estos efectos. 3.o Que entre el momento actual y la fecha de las

mencionadas Resoluciones se ha modificado la Ley de Arrendamientos

Urbanos, pero en la materia debatida, la antigua y la nueva ley mantienen

una completa identidad y, por tanto, la doctrina contenida en las

Resoluciones citadas es plenamente aplicable. 4.o Que la instancia mencionada

anteriormente no está en ninguna de las opciones citadas por las

Resoluciones. No obstante, se entiende que es un sistema válido, sin que exista

razón alguna para entender que la relación se encuentra cerrada a otros

medios aparte de los mencionados en las Resoluciones. Estas indican la

declaración ante Notario, sin mencionar si debe constar expresamente

en una u otra clase de instrumento y la instancia es un documento ante

el Notario, cuando la firma del apoderado está autenticada ante al mismo,

no cabe duda de la personalidad de quien efectúa la declaración, y por

tanto, al Registrador no le cabe duda acerca de la autenticidad del

documento. Que, por otra parte, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos

Urbanos ha quedado sin efecto en el concreto extremo de la relevancia

penal por haber desaparecido este tipo en el Código Penal de 1995

(artículo 391 en relación con el 390). 5.o Que el defecto en que se apoya la

calificación para denegar la inscripción del documento judicial no existe

y por tanto, es inscribible.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que

del escrito a que hace referencia el recurrente, no se recuerda el estado

del mismo al tiempo de su presentación, ni ha quedado copia del mismo

archivada en el Registro, por no ser preceptivo, y de la documentación

remitida por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña no resulta la

legitimación notarial de la firma del apoderado del recurrente, como

determinan las Resoluciones citadas por el mismo. Que en cuanto a los

fundamentos de derecho, hay que señalar que la dicción literal de los

artículos 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o 24 de al Ley

de 1994, exige una manifestación en escritura pública de libertad de

arrendamientos de la finca, cuya falsedad puede encajar en el artículo 392

del Código Penal. Que se ha aplicado la literalidad de la Ley sobre cualquier

otra interpretación que dentro de las competencias funcionales no se puede

hacer aun teniendo conocimiento de las dificultades que para el

adjudicatario puede tener la inscripción del auto de adjudicación por falta

de colaboración en el procedimiento del ejecutado. Que se entiende que

las manifestaciones hechas por el adjudicatario de las circunstancias

arrendaticias de la finca puede obviar tal dificultad, también se entiende que

se han de observar los requisitos formales determinados en la ley y hacerse

la manifestación en escritura pública. La Resolución de 5 de noviembre

de 1993 contradice la aducida por el recurrente, la cual después de hacer

un estudio sobre las consecuencias penales de la declaración arrendaticia,

si está hecha o no en escritura pública, se manifiesta en pro de que sea

el adjudicatario quien haga la declaración, pero no se pronunció sobre

en qué clase de documento, con lo que se puede pensar que queda su

doctrina a la disposición legal.

V

El Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Blanes,

informó que es necesario para la correspondiente inscripción en el Registro

de la Propiedad del auto de adjudicación, que se justifique haberse hecho

las notificaciones oportunas para el ejercicio del retracto o, en otro caso,

la manifestación sobre la libertad de arrendamiento de la finca adjudicada,

siendo necesaria una declaración expresa y necesaria del disponente que

no cabe inferirse indirectamente de otros datos o manifestaciones del

documento, siendo su constancia en el título inscribible un requisito formal

de dicho título para su inscripción; y en los casos de venta forzada, basta

que la declaración exigida por la ley arrendaticia sea realizada por el

nuevo propietario bien en las actuaciones judiciales, bien en acto posterior.

Que la nota de calificación se estima ajustada a derecho.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota del Registrador fundándose en que conforme a lo establecido en

las Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987, ha de entenderse

cumplido el requisito que las mismas establecen, dadas las especialidades del

caso, con las manifestaciones del nuevo propietario ante funcionarios

públicos, de modo que puede adverarse que éstas se han producido. En este

caso, se trata de una instancia dirigida al Registrador de la Propiedad

del Registro en que ha de realizarse la inscripción que cuenta con la

legitimación de la firma por el Notario, con los efectos de fidelidad y fiabilidad

queda cumplidos.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 55 del Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964

de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 25 de la nueva Ley de

Arrendamientos Urbanos, 216 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de

19 y 20 de noviembre de 1987 y de 5 de noviembre de 1993.

1. Se debate en el presente recurso acerca de si, para inscribir el

testimonio de un auto de adjudicación recaído como consecuencia de un

procedimiento judicial sumario basta, para cumplir con la exigencia del

segundo párrafo del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,

aportar una instancia con firma legitimada por Notario donde el

adjudicatario manifieste que la finca adjudicada no se halla arrendada o si,

por el contrario, es necesario que el adjudicatario haga tal manifestación

en escritura pública.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo el que, en los

supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo

y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario

para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones

oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad

de arrendamientos de la finca adjudicada. Es asimismo doctrina reiterada

que, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución

forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que

haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites

especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en

sustitución del propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración

de que la finca no se halla arrendada realizada por el nuevo propietario,

que es el que, a fin de cuentas, tiene, en caso de que la finca se halle

arrendada, la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el

retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la

venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo (cfr. artículos 25.3

de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 48.2 del Texto Refundido de la

misma ley de 1964). Tal declaración puede realizarse en las actuaciones

judiciales o en un momento posterior, ante Notario o mediante instancia

firmada o ratificada ante el Registrador.

3. La doctrina anteriormente expuesta se fundaba en la legislación

anterior (Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964) donde se decía

(cfr. artículo 55.2) que la manifestación de no hallarse la finca arrendada

debía hacerse en la escritura de venta. En la Ley vigente se dice

simplemente que la manifestación ha de hacerse "en la escritura". De este

pequeño cambio de redacción deduce el Registrador que la manifestación

ha de hacerse ahora, en todo caso, en escritura pública, sin que baste

la instancia suscrita ante el Registrador ni la que motiva el presente recurso,

con firma legitimada por Notario. Sin embargo, esta interpretación no

se sostiene. A tal conclusión sólo podría llegarse si el nuevo texto hubiera

dicho que tal manifestación debe hacerse "en escritura pública". El hecho

de que el precepto utilice el artículo determinado "la" indica que se refiere,

como el anterior texto, a una escritura concreta que no puede ser otra

que el título de venta del que habla el inciso anterior. La razón de por

qué antes se hablaba de escritura "de venta" estribaba en que la regla

se hallaba contenida en un apartado (el 2) distinto de aquel (el 1) en

el que se hablaba del título de venta, lo que aconsejaba aclarar que era

precisamente de esa escritura de la que se hablaba. En la nueva redacción

no se ha considerado necesaria esa aclaración puesto que toda la

regulación, sustancialmente idéntica a la anterior, se encuentra ahora en un

solo apartado (el 5) y decir "escritura de venta" en el último inciso hubiera

resultado repetitivo. En consecuencia, la doctrina expuesta sigue estando,

con la nueva Ley, plenamente vigente incluso en lo que se refiere al

documento con el que puede acreditarse la realización de la manifestación

de no hallarse arrendada la finca adjudicada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, revocar

la nota del Registrador y confirmar el auto apelado.

Madrid, 6 de febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.