Voglio sapere a riguardo di…

En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña Mar Abril Vega, en nombre de "Banco Zaragozano, Sociedad

Anónima", contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de

Valladolid, número 5, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura

de subrogación hipotecaria, en virtud de apelación de la recurrente.

Hechos

I

El 21 de febrero de 1996, mediante escritura autorizada por el Notario

de Valladolid, don Fernando Calderón Estevez, la Caja de Ahorros de

Salamanca y Soria concedió un préstamo a don P. H. R. y doña A. A. H.,

los cuales constituyeron hipoteca sobre una finca urbana de su propiedad

en garantía de catorce millones cuatrocientas mil pesetas de principal,

de los intereses de tres años al tipo máximo de 9,25 por 100, que ascienden

a la suma de tres millones novecientas noventa y seis mil pesetas y de

la cantidad de dos millones ochocientas ochenta mil pesetas para costas

y gastos.

El 17 de mayo de 1997, ante el Notario de Valladolid, don Mariano

Jesús Mateo Martínez, fue otorgada escritura pública en la que el Banco

Zaragozano concedió a los anteriores prestatarios y dueños de la finca

hipotecada un préstamo al tipo de interés inicial de 4,5 por 100, de catorce

millones trescientas mil novecientas ocho pesetas para pagar la cantidad

adeudada por el préstamo anterior, y respecto a este los deudores

subrogaron a dicha entidad en la posición jurídica de la Caja de Ahorros de

Salamanca y Soria.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Valladolid, numero 5, fue calificada con la siguiente nota: "Presentado

el precedente documento con fecha 6 de junio de 1997, bajo el asiento

138 del diario 15 retirado por el presentante y reportado nuevamente

a esta oficina con fecha 19 de junio último, solicitando se extienda nota

de calificación se procede a ello y se deniega la inscripción solicitada

por observarse los siguientes defectos: 1) No constar del importe total

de la deuda pendiente que cantidad corresponde a principal, cual a

intereses y cual a comisiones, de conformidad con el principio de especialidad.

Defecto subsanable. 2) No ser correcto a efectos del derecho real de

hipoteca y de la subrogación que se operan, que el nuevo tipo de interés se

aplique a la total cantidad prestada por el Banzo Zaragozano S.A., a los

deudores, cuya cantidad engloba capital, intereses y comisiones, pendientes

por razón del préstamo subrogado, ni que las nuevas cuotas sean calculadas

teniendo en cuenta el total de referida cantidad prestada, pues ello implica

que pasan a quedar garantizados con la hipoteca, en concepto de principal,

no solo cantidades -intereses- que si bien antes estaban garantizados,

lo estaban con cargo a la cantidad prevista para tal concepto, sino incluso

cantidades -comisiones- que antes ni siquiera estaban garantizados con

la hipoteca, con vulneración de los principios de especialidad y

accesoriedad que rigen en materia de hipoteca, y de la normativa que rige en

materia de concurrencia y prelación de créditos. Defecto insubsanable

por lo que no procede tomar anotación preventiva de suspensión.

Contra la presente nota podrá interponerse recurso gubernativo, ante

el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en el plazo de cuatro

meses, a contar desde su fecha, y en apelación, ante la Dirección General

de los Registros y del Notariado, de conformidad con el artículo 66 de

la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. Se hace constar que

la vivienda que se describe en el precedente documento figura inscrita

en construcción, y que la finca que en el mismo se comprende no tiene

asignada en el Registro cuota alguna en relación con el valor total de

la manzana y elementos comunes. Por último se hace constar que dicha

finca se encuentra afecta a cargas no consignadas en el precedente

documento algunas de las cuales se pueden cancelar en los términos del artículo

353 del Reglamento Hipotecario. Valladolid, 30 de junio de 1997. El

Registrador. Firma ilegible".

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Mar Abril Vega, en

representación del "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima", interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1. Que el defecto

señalado en el apartado primero de la nota de calificación se ha subsanado

mediante diligencia en la propia escritura en la que se hace constar que

de la cantidad prestada por el "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima",

corresponden catorce millones ciento treinta y ocho mil cuatrocientos

ochenta y nueve pesetas a capital, setenta y nueve mil treinta y cuatro

a intereses, y ciento cuarenta y una mil trescientas ochenta y cinco pesetas

a comisión de cancelación. 2. Que como se indica en la escritura calificada,

el importe del préstamo fue destinado a pagar la deuda mantenida con

Caja de Salamanca y Soria por los conceptos a cuya devolución se había

obligado la parte prestataria, quedando ingresado el importe en la entidad

acreedora, que no ha impugnado el pago, de modo que entre las partes

está bien realizada y ha surtido todos sus efectos. 3. Que no obstante

la Registradora es contraria a la corrección de la subrogación ya que

entiende que existen los siguientes defectos de carácter insubsanable, los cuales

son: a) no resultar aplicable el nuevo tipo de interés a la totalidad de

la cantidad prestada; y b) que la cuota se calcule en relación con la

totalidad del préstamo concedió para la subrogación, porque ello supondría

pasar a garantizar con la hipoteca, con cargo a principal, concepto antes

no garantizados. Que estos defectos traslucen una concepción parciaria

de la operación, de modo que solo cabe efectuar la subrogación respecto

del capital en sentido estricto pendiente de reintegro, en tanto que el

pago de intereses y comisiones se debe realizar, bien mediante ingreso

del propio deudor, bien mediante otra financiación de carácter personal

que concede el Banco que se subroga. 4. Que dicha operación se concede

al amparo de la Ley 2/94 sobre subrogación y modificación de préstamos

hipotecarios. Que la actuación de la Registradora está en contra de la

exposición de motivos de la referida ley, ya que su postura, al obligar

al deudor a solucionar la deuda por intereses y comisiones por una vía

al margen de la subrogación, imposibilita o dificulta el ejercicio de la

potestad subrogatoria que el artículo 2 de la misma ley pretende facilitar,

estableciendo los requisitos de la subrogación tuteladores del interés de la

parte más débil, el deudor hipotecario. 5. Que conforme a lo que dice

el artículo 1, apartado 1 de la Ley 2/94, la subrogación supone la concesión

de un préstamo por otra entidad para pagar la deuda y no para pagar

el capital o algún concepto específico de la misma. En definitiva, es un

trasunto del artículo 1211 del Código Civil. Por otro lado, el artículo 1173

de dicho texto legal, dispone que si la deuda produce interés no podrá

estimarse hecho el pago mientras no estén cubiertos los intereses. Por

ello, siendo evidente que la deuda produce interés, si el préstamo que

hubiera dado el Banco Zaragozano no englobara a los intereses pendientes

de pago, se aplicaría necesariamente, por disposición del artículo 1173

del Código Civil, en primer lugar, al pago de los intereses, y quedaría

sin cubrir una parte del principal, por lo que es imposible la interpretación

de la Registradora. 6. Que como la Ley establece que para que tenga

lugar la subrogación se concede un nuevo préstamo, resulta evidente que

dicho nuevo préstamo que contiene la totalidad de conceptos que

componen la deuda, poseerá un interés que se aplicará sobre un total importe

y no resulta lógico que un préstamo tenga un interés en cuanto a una

parte de su importe y no respecto de otra (artículo 2, párrafo 2de la

Ley 2/94). Que la devolución del préstamo, por el sistema de cuotas

constantes tendrá que referirse a la totalidad de su principal, que como la

propia Ley ha definido contiene la totalidad de los conceptos adeudados.

Que de otro modo, habría de establecerse un sistema de amortización

de cuotas comprensivas solamente de capital y el resto del mismo debería

reintegrarse por otra vía. Que de lo dicho resulta claro que no se produce

una variación como la que indica la Sra. Registradora, pues se ha producido

una novación de la operación primitiva, autorizada por la Ley, en la que

se está ante un nuevo préstamo con un principal que es objeto del sistema

de amortización por cuotas y que se haya garantizado con la hipoteca

que se subroga. 7. Que se puede afirmar que no existe una modificación

respecto a terceros del límite y conceptos garantizados por la hipoteca

dado que, a efectos hipotecarios, el principal del nuevo préstamo no puede

quedar garantizado con la hipoteca ya inscrita por un importe mayor que

el del principal del préstamo que está garantiza. Lo mismo sucede respecto

a los intereses que se devenguen al nuevo e inferior tipo. Que en cuanto

a la comisión de cancelación anticipada, la entidad que se subroga no

podrá hacer valer su derecho de cobrar la misma si llegarse a devengarse

con el bien hipotecado, si tal concepto no se garantizó con el primitivo

préstamo hipotecario. Que desde la concepción de subrogación que se

ha expuesto, no se vulneran los principios de especialidad y accesoriedad

que rigen en materia de hipoteca. 8. Que el artículo 5 de la Ley 3/94

establece el modo de que la subrogación realizada por la nueva entidad

acreedora tenga efectos frente a terceros. Para ello se requiere que se

cumpla lo establecido en el artículo 2 de la citada Ley 2/94 cuyo

cumplimiento se ha justificado. 9) Que el formalismo de la calificación

registral, está causando un serio perjuicio a la recurrente, dado que, por el

carácter constitutivo de la hipoteca, está en el aire la garantía real, a

pesar de que tanto la entidad subrogada como el prestatario han

consolidado su posición. Que esta situación de pendencia puede ocasionar

la pérdida de la garantía real en el supuesto de que un tercero inscribiera

o anotara su derecho sin estar inscrita la subrogación.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó en

lo referente al apartado segundo de la calificación, que es el único que

se recurre, pues el defecto primero ha sido subsanado. Que si el Tribunal

Superior de Justicia de Castilla-León o la Dirección General de los

Registros y del Notariado, estimase que no hay lugar al defecto alegado, se

procedería a inscribir la escritura sin pérdida de garantía real o de rango,

con independencia de los asientos que se hubieran practicado con

posterioridad, pues ello es lo que pretende la Ley 2/94, de novación y

subrogación de préstamos hipotecarios. Que el derecho hipotecario español rige

el principio de especialidad, como han puesto de relieve las Resoluciones

de 14 de febrero y 15 de marzo de 1953 y 27 de julio de 1987. Que el

criterio seguido por las citadas Resoluciones y la subsistencia del principio

de especialidad, en nada se ha visto alterado por la Ley de novación y

subrogación de préstamos hipotecarios, y así lo establecido en el artículo

4 de la citada Ley. En consecuencia para nada se puede aumentar el

principal pendiente de amortizar por razón del préstamo hipotecario en el

que se subroga el nuevo acreedor hipotecario y, por lo tanto, dicho principal

pendiente no se puede aumentar con los intereses pendientes por razón

del primitivo préstamo hipotecario, pues ello implicaría una capitalización

de los intereses, supuesto que la Dirección General viene rechazando

reiteradamente a efectos del derecho real de hipoteca, desde la Resolución

de 20 de mayo de 1987. Que en el caso que se contempla, por razón del

préstamo hipotecario en el que el "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima"

pretende subrogarse la finca quedó respondiendo de catorce millones

cuatrocientas mil pesetas de principal, de los intereses remuneratorios de

tres años calculados al tipo máximo del 9,25% que importan tres millones

novecientas noventa y seis mil pesetas y dos millones ochocientas ochenta

mil pesetas para costas y gastos, sin que quedara fijada cantidad alguna

para garantizar posibles comisiones. Si ahora el "Banco Zaragozano,

Sociedad Anónima" se subroga en dicho crédito hipotecario, tendrá que respetar

las cantidades por las que quedó respondiendo la finca sin alterar para

nada el contenido de la escritura de constitución y únicamente con arreglo

al artículo 4 de la Ley 2/1994 podrá pactar la mejora de las condiciones

del tipo de interés, las cuales deberá aplicar única y exclusivamente al

capital pendiente de amortizar por razón del préstamo hipotecario en que

se subroga, y que no podrá aplicar a las cantidades que haya pagado

por intereses o comisiones, pues entonces se estaría produciendo un

aumento del principal, inicialmente garantizado y una ampliación de la

garantía hipotecaria. Que en el caso presente, el principal pendiente por

razón del préstamo subrogado asciende a catorce millones ciento treinta

y ocho mil cuatrocientas treinta y nueve pesetas, y el Banco Zaragozano

pretende que el importe del préstamo por el concedido que asciende a

catorce millones trescientas cincuenta y ocho mil novecientas ocho pesetas,

de las cuales setenta y nueve mil treinta y cuatro pesetas, corresponden

a intereses y ciento cuarenta y una mil trescientas ochenta y cinco pesetas,

a comisiones de cancelación, quede garantizado con el primitivo préstamo

hipotecario y con cargo a la cifra prevista para principal. Ello no es posible,

lo impide el principio de especialidad y accesoriedad que rige en materia

de hipotecas y las normas sobre concurrencia o prelación de créditos,

ya que los acreedores posteriores se verían perjudicados, al haber sido

aumentado el principal del crédito garantizado con la hipoteca. Que, por

otra parte, conforme al artículo 1.212 del Código Civil la subrogación

transfiere al subrogado el mismo crédito y no un crédito distinto. Que en este

sentido se cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de

1988. Que en consecuencia no puede verse aumentado el principal,

pendiente ni aplicar el nuevo tipo de interés a conceptos tales como intereses

o comisiones a los que antes no les aplicaba.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla León

confirmó la nota de la Registradora fundándose en el informe de ésta.

VI

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones y añadió: 1.o Que mediante la escritura de subrogación,

cuya inscripción se deniega, no se alteran en absoluto las cantidades por

las que queda respondiendo con hipoteca la finca en concepto de principal,

intereses y costas; 2.o Que los artículos 2 de la ley 2/1994 y 1211 del

Código Civil en el que dicha Ley se fundamenta, expresamente se refiere

a una única deuda (derivada del préstamo hipotecario en su conjunto)

y una cantidad prestada al deudor para el pago de aquella deuda. 3.o Que

el importe prestado por el "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima" para

el pago de la deuda correspondiente al préstamo en el que se ha subrogado

es de 14.358.908 pesetas, cantidad que es inferior al principal garantizado

con la hipoteca constituida e inscrita en el Registro, que es de 14.400.000

pesetas.

Fundamentos de Derecho

Vistos la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación

de préstamos hipotecarios; los artículos 1.211 y 1.212 del Código Civil;

y las Resoluciones de 19, 20 y 21 de julio de 1995.

1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias:

1.a Mediante escritura autorizada el 21 de febrero de 1996 se

constituyó una hipoteca en garantía de un préstamo concedido por la Caja

de Ahorros de Salamanca y Soria, por el que la finca hipotecada quedó

respondiendo de catorce millones cuatrocientas mil pesetas de principal,

de los intereses de tres años al tipo máximo del 9,25 por ciento, que

ascienden a la suma de tres millones novecientas noventa y seis mil pesetas,

y de la cantidad de dos millones ochocientas ochenta mil pesetas para

costas y gastos.

2.a Según la escritura calificada, otorgada el 17 de marzo de 1997,

el "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima", concedió a los anteriores

prestatarios y dueños de la finca hipotecada un préstamo (al tipo de interés

inicial del 4,5 por 100) de catorce millones trescientas mil novecientas

ocho pesetas para pagar la cantidad adeudada por el préstamo anterior,

y respecto de éste los deudores subrogaron a dicha entidad en la posición

jurídica de la Caja de Ahorros de Salamanca y Soria. Mediante diligencia

extendida en la escritura objeto de la calificación recurrida, se hace constar

que de la cantidad prestada por el "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima",

corresponden catorce millones ciento treinta y ocho mil cuatrocientas

ochenta y nueve pesetas a capital, setenta y nueve mil treinta y cuatro

a intereses, y ciento cuarenta y una mil trescientas ochenta y cinco pesetas

a comisión de cancelación.

3.a La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción porque

(aparte otro defecto que no ha sido objeto del presente recurso), a su

juicio, no es "correcto a efectos del derecho real de hipoteca y de la

subrogación que se operan, que el nuevo tipo de interés se aplique a la total

cantidad prestada por el "Banco Zaragozano, Sociedad Anónima" a los

deudores, cuya cantidad engloba capital, intereses y comisiones, pendientes

por razón del préstamo subrogado, ni que las nuevas cuotas sean calculadas

teniendo en cuenta el total de [la] referida cantidad prestada, pues ello

implica que pasan a quedar garantizados con la hipoteca, en concepto

de principal, no sólo cantidades -intereses-, que si bien antes estaban

garantizados, lo estaban con cargo a la cantidad prevista para tal concepto,

sino incluso cantidades -comisiones- que antes ni siquiera estaban

garantizados con la hipoteca, con vulneración de los principios de especialidad

y accesoriedad que rigen en materia de hipoteca, y de la normativa que

rige en materia de concurrencia y prelación de créditos".

2. Plantea la Registradora la cuestión relativa al alcance de la

subrogación permitida por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y en concreto si

tal subrogación opera o no respecto de la cantidad íntegra que haya de

pagarse a la entidad acreedora, incluyendo no sólo la cifra del capital

pendiente de amortizar sino también los conceptos de intereses y comisión

de cancelación devengados y no satisfechos. En relación con tal extremo,

ha de tenerse en cuenta: a) Que la mencionada Ley contiene una

normativa de carácter excepcional respecto de las reglas generales de la

obligatoriedad de los contratos (artículos 1258 y 1091 del Código Civil) y

de las normas hipotecarias que exigen el consentimiento del titular de

un asiento registral para su modificación (artículos 1 y 40 de la Ley

Hipotecaria), por lo que debe ser de interpretación estricta -cfr. las

Resoluciones de 19, 20 y 21 de julio de 1995-; b) Que la subrogación comporta

el simple cambio subjetivo en un crédito anterior que subsiste con la única

modificación del tipo de interés -o, en general, de las condiciones

financieras-, sin que la subrogación en la garantía hipotecaria, dada su

accesoriedad, pueda alcanzar por otros conceptos a cantidad alguna que exceda

de la cifra a la que dicho crédito había quedado reducido como

consecuencia de previas amortizaciones del principal del préstamo -cfr. artículos

1211 y 1212 del Código Civil-; y c) Que no puede confundirse la cantidad

que, según el artículo 2 de la mencionada Ley, es necesario pagar a la

entidad acreedora -y que incluye no sólo el capital pendiente, sino también

la cantidad que corresponda por "intereses y comisión devengados y no

satisfechos"- con la cantidad en que se produce la subrogación, que

únicamente es la que se debiera por capital pendiente del préstamo en ese

momento; y d) Que esta interpretación es la que más se ajusta a las

normas sobre publicidad registral y sobre concurrencia y prelación de

créditos, en tanto en cuanto se opone a la subsistencia de una hipoteca

que constituida en garantía del préstamo primigenio pasara, una vez

disminuida la cantidad pendiente de aquél, a garantizar una cantidad mayor

como consecuencia de la subrogación. Lo que ocurre es que, en el presente

caso, debe decidirse únicamente si puede o no hacerse constar la

subrogación debatida en el Registro de la Propiedad -que es lo que pretende

el recurrente-, conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley, y

esta cuestión ha de resolverse afirmativamente, toda vez que se han

observado los requisitos previstos en tal precepto, y en concreto los necesarios

para que la nota marginal exprese las nuevas condiciones pactadas del

tipo de interés y la persona jurídica que queda subrogada en los derechos

del acreedor tal y como figuran inscritos, sin que deba entrarse -como

hace la Registradora- en cuestiones relativas al desenvolvimiento posterior

del derecho de hipoteca.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

auto apelado y la nota de calificación en los términos que resultan de

los precedentes fundamentos de derecho.

Madrid, 21 de febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.