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En el Recurso gubernativo interpuesto por la Notario de Tarancón,

doña Lucía María Serrano Martínez, contra la negativa del Registrador

de la Propiedad, número dos de Benidorm, don Luis F. Pellón González,

a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos

I

Por escritura otorgada ante la Notario de Tarancón, doña Lucía María

Serrano Martínez, el 25 de noviembre de 2002, bajo el número 587 de

protocolo, los cónyuges don José Antonio F. G. y doña Inmaculada N.C.

vendían a don Francisco G. B. y a doña Marcelina A. G. las cuotas indivisas

de que eran dueños con carácter ganancial sobre un apartamento en

Benidorm, a saber, 1/52 que da derecho al uso exclusivo del apartamento

durante la semana número treinta y cinco y 1/2704, cuota aneja a la

anterior, correspondiente a la semana cincuenta destinada a las obras de

reparación, limpieza y conservación del apartamento. En la escritura se

describió el apartamento sobre el que recae el derecho de disfrute, el edificio

del que forma parte, y el régimen que en su día se estableció sobre el

mismo al objeto de ser disfrutado y utilizado fraccionadamente por

distintos titulares. Se hizo constar expresamente: Que dicho régimen no estaba

adaptado a la vigente Ley 42/1998, de 15 de diciembre, de Aprovechamiento

por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias.

Que el contrato se celebraba entre particulares; que los vendedores no

celebraban la transmisión en el marco de su actividad profesional; y que

únicamente eran titulares de una cuota indivisa que da derecho al uso

exclusivo de un inmueble durante un periodo determinado la que es objeto

de ese contrato. Así como la empresa de servicios encargada de la gestión

del conjunto manteniendo el alojamiento en condiciones adecuadas para

su disfrute el día y hora señalado, el precio en la última anualidad y

su actualización anual en función del índice de precios al consumo. El

contrato se celebró bajo la condición suspensiva de que antes del día

1 de julio de 2003 hubiera quedado inscrito el derecho comprado a nombre

de los compradores, pactándose una penalización a cargo del vendedor

en el caso de que no llegue a cumplirse dentro del plazo fijado.

II

Presentada la anterior escritura en el Registrador de la Propiedad,

número dos, de Benidorm fue calificada con la siguiente nota: "Presentada

en este Registro el precedente documento, autorizado por la Notario de

Tarancón, doña Lucía María Serrano de Haro Martínez, el 25 de noviembre

de 2002, bajo el número 587 de su protocolo, el asiento 34 del diario

27, no se practica la inscripción interesada por el siguiente motivo: No

hallarse adaptado el régimen jurídico configurado sobre el apartamento

objeto de la transmisión en la escritura calificada el régimen regulado

por la Ley de Aprovechamiento por Turnos (42/98 de 15 de diciembre),

o en su defecto haber sido adaptado a dicho régimen durante el plazo

de adaptación (dos años) fijado por la disposición transitoria segunda

de dicha Ley, desde la publicación de la misma en el BOE (16/12/98).

De conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda

prorrogado, automáticamente el indicado asiento de presentación 34 del diario

27, computándose el plazo de sesenta días conforme al mismo.- Se advierte

del derecho de recurrir la calificación ante la Dirección General de los

Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a constar desde la fecha

de notificación de esta calificación, conforme a lo dispuesto en los artículos

324 y siguientes de la Ley Hipotecaria.- Esta notificación se practica de

conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria. Benidorm, 6 de

enero de 2003. El Registrador". Firma ilegible.

III

La Notario de Tarancón, doña Lucía María Serrano Martínez, interpuso

contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que no cabe

compartir el criterio del Registrador, que se opone a la letra y a la finalidad

de la Ley, e impide que un particular obtenga el plus de seguridad jurídica

inherente a la inscripción de su adquisición en el Registro del Propiedad.

Que la Ley no niega el acceso al Registro de los contratos que tenga por

objeto derechos derivados de regímenes preexistentes. Que el principio

constitucional de legalidad (artículos 9.1, 9.3 y 53.1, en relación con el

33, todos ellos de la Constitución Española) conlleva que sólo la propia

Ley pueda exceptuar los derechos inscribibles conforme al artículo 2 de

la ley Hipotecaria, que sólo la Ley -y no una decisión particular del

Registrador- pueda determinar el cierre del Registro ante la falta de adaptación

a la nueva normativa. Que las exageradas exigencias, los muchos requisitos

y las garantías de la nueva Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sólo se aplican

a los contratos celebrados por quien participa profesionalmente en la

transmisión, es decir, cuando se trate de la comercialización de derechos de

aprovechamiento o del contrato de transmisión celebrado en el marco

de su actividad profesional, pero no del contrato celebrado entre

particulares. Que los principios que inspiran la Ley 42/1998, de 15 de diciembre

y que deben servir como criterio hermenéutico, son los que resultan de

lo hasta ahora expuesto y que se explican en la Exposición de Motivos

cuando afirma: "Naturalmente la adaptación que exige la disposición

transitoria segunda no pretende la transformación de los regímenes

preexistentes, sino tan solo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación,

con pleno respeto de los derechos adquiridos". Que según la calificación

del Registrador, sólo vendiendo el derecho de aprovechamiento que forme

parte de un régimen adaptado el contrato es inscribible, de donde parece

resultar que el Registrador entiende que quien quiera vender su cuota

en un régimen no adaptado tiene primero la obligación de lograr la

adaptación a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo

siguiente: Que la posibilidad, antes de la vigente Ley, de que esas seudos formas

de aprovechamiento por turnos, al ser figuras jurídicas carentes de un

tratamiento jurídico específico, hayan podido tener acceso al Registro,

con la finalidad de dar una apariencia legal y de suplir el vacío legislativo

existente hasta entonces, convirtiéndose la institución registral en el medio

de dar publicidad a estas figuras jurídicas ex novo, incardinándolas en

una apariencia de legalidad y legitimidad (artículos 18 y 38 de la Ley

Hipotecaria) y de protección al titular registral adquirente de estos

aprovechamientos por turnos, ha desaparecido con la nueva ley pues el objeto

de la misma es claro: acabar con la diversidad de figuras jurídicas existentes

hasta entonces y tratar de dar un tratamiento unitario a las mismas

mediante concretas normas que a lo largo de su articulado responden a esta

necesidad. Que la propia Notario autorizante de esta escritura reconoce

que el régimen derivado del apartamento, de cuya transmisión se trata

no está adaptado a la expresada Ley de Aprovechamiento por turnos.

Que la aseveración de que el contrato formalizado en la escritura lo celebran

en su condición de particulares y no el marco de su actividad profesional,

para, a juicio de la Notario recurrente, excluir la imperatividad que se

trasluce y deriva del tenor de la disposición transitoria Segunda de la

Ley 42/1998, de 15 de diciembre, impide, por los términos concluyentes

que se derivan de dicha Disposición, hacer otras interpretaciones sobre

su ámbito de aplicación genérica, sin que pueda, en principio, cuestionarse

si el hecho de que sean particulares, implica una circunstancia subjetiva

para la no aplicación de la Disposición transitoria Segunda. Que la

importancia de la publicidad registral en esta materia de Aprovechamientos

por turnos se trasluce a través del articulado de la Ley, y en especial

del artículo 14 de la misma que regula minuciosamente la publicidad del

régimen de Multipropiedad a través de la institución registral. Que esta

claridad del régimen, a través de su adecuada formalización ajustada al

articulado de la ley, escritura e inscripción, exigen e imponen que lo que

publica el Registro, a través de la calificación registral, se ajuste al régimen

jurídico vigente. Que seguir el criterio de la Notario recurrente implicaría

dar publicidad a un régimen falto de adaptación a la expresada Ley.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9.3 de la Constitución Española; 4, 348 y 1.112

del Código Civil; los artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y las

Disposiciones Transitorias 1.a, 2.a y 3.a de la ley de Aprovechamiento por

Turno de Bienes Inmuebles de 15 de diciembre de 1998.

1. Se debate en este recurso si es inscribible la venta de una cuota

indivisa de un apartamento que da derecho a su titular al uso exclusivo

durante una semana fija al año, cuando el régimen jurídico del apartamento,

que ya consta inscrito no ha sido adaptado a la Ley de Aprovechamiento

por Turno de bienes inmuebles en el plazo de dos años previsto por la

Disposición Transitoria 2.a de dicha Ley, único defecto señalado por el

Registrador, que lo deniega.

2. El defecto no puede ser confirmado. Si se tiene en cuenta: a) que

el derecho de propiedad faculta al que la tiene para gozar y disponer

libremente de sus bienes sin más limitaciones que las establecidas en las

leyes; b) que las prohibiciones deben ser interpretadas en sentido

restrictivo; c) que la imperatividad de la adaptación a la ley de

Aprovechamiento por Turno de los regímenes existentes tiene su propia sanción

(Disposición Transitoria 3.a) cuando concede a los titulares el derecho

de resolver los contratos celebrados después de entrar en vigor la ley

-cuestión que escapa a la calificación registral por incumbir en última

instancia a los Tribunales de Justicia- junto con la facultad de instar

judicialmente la adaptación y someter la transmisión a los preceptos de

la nueva ley -cuya publicidad en el ámbito de las obligaciones para las

partes no necesita de su inscripción para su eficaz cumplimiento-; d) que

la misma Disposición Transitoria segunda regula la coexistencia de ambos

regimenes, el preexistente y el adaptado con pleno respeto a los derechos

adquiridos; e) que no existe obstáculo del Registro que ponga en entredicho

el pleno juego de los principios a favor de su titular, son razones suficientes

para no dejar al comprador sin los efectos que alcanza con la inscripción

sin vulneración de la legalidad, por más que sea conveniente para la

seguridad del tráfico la adaptación del régimen del apartamento a los principios

de la citada ley.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 11 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Benidorm, 2.