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En el recurso gubernativo interpuesto por don Fausto Gómez Guillén,

en su condición de copropietario y Presidente de la Comunidad del Edificio

Alacant-I, de Alicante, contra la negativa del Registrador de la Propiedad,

número cuatro de Alicante, don José Manuel López Castro, a subsanar

determinados errores de una inscripción ya practicada.

Hechos

I

Por escritura autorizada ante el que fue Notario de Alicante, don José

María Martínez Feduchi, número 4267 de protocolo, de fecha 26 de

septiembre de 1963, se procedió por parte de la entidad Pastor Peris

Construcciones, S.A. a la declaración de obra nueva y división horizontal de

la finca registral 2,582, del Registro de la Propiedad, número cuatro de

Alicante. Dicha escritura fue inscrita.

Por instancia suscrita por don Fausto Gómez Guillén se solicita del

Registrador de la Propiedad que certifique si la relación de cuotas de

participación, tanto en gastos generales como en gastos de escalera y

ascensor que se adjuntaban son expresión exacta y fiel de las que figuran en

la inscripción, y, alternativamente, que se certifique cuales son las cuotas

de participación de cada componente del citado inmueble y su significado

matemático, para que no exista ninguna duda de interpretación, incluso

se reconozca el error en el que pudo incurrir en su día el Notario o el

Registrador de la Propiedad.

II

Presentada la anterior instancia en el Registrador de la Propiedad,

número cuatro, de Alicante fue calificada con la siguiente nota: "En

contestación a su escrito de fecha dieciocho de los corrientes con número

de entrada en esta oficina 7.034/2002 de fecha diecinueve de este mes

y en concreto con relación a lo solicitado por usted al final del mismo,

pongo en su conocimiento lo siguiente: Primero.-Que las cuotas de

participación, tanto en gastos generales como en gastos de escalera y ascensor

son las que figuran en la certificación que se adjunta, pudiendo usted

mismo comprobar si son o no son expresión exacta y fiel de las que se

adjuntan en su solicitud. Segundo.-Que respecto al significado matemático

de las repetidas cuotas que el Registrador que suscribe pueda formular,

no tiene ningún valor vinculante a efectos de modificar los asientos

registrales por las razones que más adelante se dirán no teniendo más valor

que el de una opinión meramente personal. Y Tercero.-No me corresponde

señalar responsabilidades respecto a las personas que intervinieron en

las correspondientes escrituras incluyendo, naturalmente, a los otorgantes

de los documentos en representación de la propiedad respectiva.-Como

parece que el objetivo que se persigue es la modificación de los asientos

registrales, ello sólo es posible cumpliendo los requisitos de la Ley

Hipotecaria establece en su artículo 219 que dice: "Los errores de concepto

se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante

la presentación del mismo título ya inscrito, si el Registrador reconociere

el error o el Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un título

nuevo, si el error fuere producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta

del título primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declarase así

una sentencia judicial". En consecuencia, como no tengo certeza de que

exista error, se requiere una resolución judicial ordenando la rectificación

o escritura pública otorgada previo acuerdo de los copropietarios con los

requisitos del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de

julio de 1960, según la Ley de 6 de abril de 1999 que exige la unanimidad

de los propietarios en su regla primera y cuyo párrafo penúltimo, de dicha

regla, establece la forma de computar los votos favorables. Alicante a 26

de septiembre de 2002. El Registrador". Firma ilegible.

Por instancia suscrita por don Fausto Gómez Guillén, el 30 de diciembre

de 2002, se solicita, del Registrador de la Propiedad número cuatro de

Alicante, la rectificación del Registro, pues en la escritura otorgada en

Alicante el 26 de septiembre de 1963, ante el Notario don José María

Martínez Feduchi, se dijo en su cláusula tercera lo siguiente "... Respecto

a gastos de escalera y ascensor queda excluido el DOCE y los restantes

contribuirán: Con una centésima los

UNO-CUATRO-SEIS-SIETEOCHO-NUEVE-DIEZ-ONCE; con cincuenta centésimas de entero el TRES;

una y media centésimas el DOS, dos centésimas el CINCO, un entero

cuarenta y nueve centésimas por ciento cada uno de los CATORCE...", y en

la inscripción que consta en el Folio 165 del Tomo 1.197, libro 785 de

Alicante, Finca 2.582 del Registro de la Propiedad número cuatro de

Alicante, se redacta de la siguiente forma: "Respecto a gastos (gener) digo

de escalera y ascensor queda excluido el doce y los restantes contribuirán:

con una centésima los uno, cuatro, seis, siete, ocho, nueve, diez y once;

con cincuenta centésimas de entero el tres; una y media centésimas el

(tres) digo dos; dos centésimas (y) digo el cinco, todas por ciento, un

entero cuarenta y nueve centésimas por ciento a cada uno de los catorce...",

de modo que el Registrador al practicar la inscripción añadió la expresión

"todas por ciento" que no figura en la escritura, siendo de gran

transcendencia el error, pues algunos copropietarios han demandado

judicialmente a la Comunidad de Propietarios alegando que su participación en

los gastos de comunidad no es de una centésima, es decir, 0,01 del total

o 1%, sino de una centésima por ciento, que la equiparan a 0,01, es decir

una diezmilésima, por lo que solicitaba se revisaran las cuotas de

participación que figuran atribuidas, según el Registro de la Propiedad, ya

que si el Registrador no hubiera introducido las palabras "todas por ciento"

no se hubiera producido duda alguna acerca de la interpretación de las

cuotas.

Presentada la anterior instancia en el Registro de la Propiedad número

cuatro de Alicante fue calificada con la siguiente nota: "Presentado en

este Registro de la Propiedad con el número 26 del Diario 44, el pasado

31 de diciembre, una solicitud suscrita por don Fausto Gómez Guillén,

con la finalidad de que se rectifiquen determinados asientos registrales,

cuyo documento lleva fecha de 30 de diciembre pasado, el Registrador

de la Propiedad que suscribe mantiene la calificación que con fecha 26

de septiembre de 2002 emitió con respecto a la misma pretensión que

copiada literalmente dice: ``Los errores de concepto se rectificarán por

medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante la presentación

del mismo título ya inscrito, si el Registrador reconociere el error o el

Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un título nuevo, si el error

fuere producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título

primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declarase así una sentencia

judicial''.-En consecuencia y reiterando lo expresado en la calificación

fechada el 26 de septiembre pasado, se precisa para acceder a lo solicitado

una resolución judicial que ordene la rectificación o escritura pública que

recoja el acuerdo de la comunidad de propietarios (que puede recaer sobre

el propio documento objeto de esta calificación), tomado en la forma y

con los requisitos que señala el artículo 17 de la Ley de Propiedad

Horizontal reformado por la Ley 6 de abril de 1999.-No procede tomar

anotación preventiva de suspensión por ser el defecto insubsanable ya que

el documento presentado y que es objeto de calificación no puede

producir el efecto pretendido. Contra la anterior calificación puede

interponerse el recurso previsto en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria en

la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes de dicha

Ley y que ha de ser interpuesto en el plazo de un mes computado desde

la fecha de la notificación de esta calificación, ante la Dirección General

de los Registros y del Notariado la cual resolverá lo pertinente o lo remitirá

al órgano jurisdiccional competente de la Comunidad Autónoma

Valenciana si ésta tuviera atribuida la competencia correspondiente para conocer

de este tipo de recursos, en cuyo caso cabe también la interposición ante

el órgano autonómico.-Artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria. En cuanto

al hecho mismo de la presentación del recurso interpuesto se estará a

lo que dispone el artículo 327 de la repetida Ley Hipotecaria que admite

que además de presentarlo en el Registro donde radica la finca, puede

presentarse en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de

la Ley 30/92 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las

Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común o en

cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmediatamente remitido

al Registrador cuya calificación se recurre. Alicante a 10 de enero de 2003.

El Registrador. Fdo.: José Manuel López Castro".

III

Don Fausto Gómez Guillén, en su condición de copropietario y

Presidente de la Comunidad del Edificio Alacant-I, de Alicante interpuso

contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el Registrador

en su Resolución de fecha 26 de septiembre de 2.002, no hace mención

alguna sobre la comprobación del error alegado, ni se pronuncia sobre

si el asiento registral de la finca 2.582, cumple los requisitos del artículo

198 de la Ley Hipotecaria y en relación con la Ley de Propiedad Horizontal.

Que ante la lectura de la escritura de obra nueva y división horizontal

otorgada ante el Notario de Alicante don José María Martínez Feduchi,

el 26 de septiembre de 1963, se evidencia claramente que existe un error

material en la inscripción, consistente en haber añadido, en su asiento,

tres palabras, a todas luces improcedentes, las cuales son, TODAS POR

CIENTO, y cuyo soporte legal para la rectificación se constata en los

artículos 212, y 216 de la Ley Hipotecaria y 321 y 327 de su Reglamento.

Que una vez comprobado que se trata de un error material se solicita

del Registrador de la Propiedad, número cuatro de Alicante, la subsanación

de dicho error material, en el sentido de que la inscripción en el Registro

de la Propiedad de la Finca registral 2.582 fuera trascripción fiel y exacta

de la Escritura de Declaración de Obra Nueva y concretamente que se

eliminara del asiento de inscripción las tres palabras, TODAS POR CIENTO

y que figuran en el folio 165 ya indicado. Que el Registrador manifiesta

que lo que se le ha solicitado es una modificación de las cuotas de

participación, siendo infundada tal afirmación, ya que lo solicitado fue

solamente la concordancia entre el asiento registral y el contenido de la

Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, por un error

material.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1284 del Código Civil, 212, 213 y 216 de la Ley

Hipotecaria y 3, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

1. Se debate en el presente recurso acerca de si puede o no rectificarse

en el Registro de la Propiedad un error padecido al inscribir la constitución

de un régimen de propiedad horizontal mediante la presentación de una

copia autorizada del título que motivo la inscripción.

2. La legislación hipotecaria distingue entre errores materiales y de

concepto. Son errores materiales aquellos que se producen cuando sin

intención conocida se escriben unas palabras por otras, se omite la

expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivocan los

nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por

ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el

de ninguno de sus conceptos (cfr. artículo 212 de la Ley Hipotecaria).

Son errores de concepto aquellos que se padecen cuando al expresar en

la inscripción alguno de los contenidos en el título se altera o varía su

verdadero sentido (cfr. artículo 216 de la Ley Hipotecaria). Mientras que

los errores materiales pueden, con el título que motivó el asiento, ser

subsanados por los Registradores por sí, bajo su responsabilidad (cfr.

artículo 213 de la Ley Hipotecaria), los errores de concepto padecidos en

las inscripciones, cuando no resulten claramente de las mismas, sólo

pueden rectificarse con el acuerdo unánime de todos los interesados y del

Registrador o mediante una providencia judicial que lo ordene.

3. El Registrador ha suspendido la rectificación solicitada por

entender que se precisa para ello una resolución judicial que así lo ordene

o una escritura pública que recoja el acuerdo de la comunidad de

propietarios tomado en la forma que señala el artículo 17 de la Ley de

Propiedad Horizontal reformado por Ley de 6 de abril de 1999. Sin prejuzgar

ahora que éste sea el procedimiento para acreditar el consentimiento

unánime de todos los interesados, es obvio que el Registrador considera que

el error es de concepto y su rectificación sólo puede hacerse del modo

previsto para esta clase de errores.

4. En consecuencia, la resolución del recurso depende de cómo se

califique el error padecido. En la escritura, al enumerar las cuotas de

participación de los elementos privativos en los gastos de escalera y

ascensor, se dice que algunos de ellos tienen la cuota de "una centésima". Al

transcribir la enumeración, en el Registro de la Propiedad, se añadieron

las palabras "todas por ciento". La expresión de la escritura ("una

centésima") puede entenderse como equivalente a un uno por ciento (una

centésima del todo) (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal)

o como un cero coma cero uno por ciento (0,01 %) si la centésima se

entiende como una centésima de un entero por ciento (ya que la escritura,

a veces, para cuotas superiores al uno por ciento, se expresa en enteros

y centésimas). Las palabras añadidas al realizar la inscripción favorecen

ésta última interpretación. Pero, ha de tenerse en cuenta que las cuotas

atribuidas sólo suman cien si se acepta como interpretación correcta la

primera. En estas condiciones, a la segunda interpretación, tanto si se

apoya en el decir de la escritura como en el añadido que aparece en

la inscripción, sólo puede llegarse ateniéndose exclusivamente a la dicción

literal de ambos textos, prescindiendo de toda otra consideración. Sin

embargo, al respecto, es plenamente aplicable el principio que sienta el

artículo 1.284 del Código Civil para la interpretación de los contratos:

dado que sólo una de las dos interpretaciones que la literalidad permite

considerar se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan

globalmente el valor total del inmueble, sólo ésa puede ser la correcta

y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por sí sólo, alterar

el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos. En

consecuencia, el error ha de ser tenido por material y susceptible de

rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los

interesados ni de la resolución judicial subsidiaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la

nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 10 de noviembre de 2003. La Directora General, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Alicante, 4.