Voglio sapere a riguardo di…

En el recurso gubernativo interpuesto por D.a Felicitas Val Villamide

y D.a María-Jesús González Val, contra la negativa de la Registradora de

la Propiedad de Talavera de la Reina, n.o 1, D.a María del Carmen de

la Rocha Celada, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente

de dominio.

Hechos

I

En expediente de dominio 321/1999, para reanudación de tracto

sucesivo interrumpido de la finca registral 30807 del Registro de la Propiedad

de Talavera de la Reina, n.o 1, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia

número tres, de dicha ciudad, promovido por D.a Felicitas Val Villamide

y D.a María Jesús González Val, fue dictado auto el 29 de marzo de 2001,

en el que se declara justificado el dominio de la promotora y se ordena

la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio.

II

Presentado testimonio del citado auto en el Registro de la Propiedad

de Talavera de la Reina, n.o 1, fue calificado con la siguiente nota: "No

practicada operación alguna del precedente documento referente a la

finca registral número 30.807 y no 39.087 como se dice después de su

descripción por los siguientes defectos: 1. Por no ser el expediente

de dominio de reanudación de tracto de procedimiento adecuado cuando

como en el presente caso simplemente hay una ruptura en el orden

de titularidades que se podría salvar por la elevación a público de los

documentos privados. 2. Por no constar el título de adquisición de

los promoventes. 3. Por no constar la descripción de la finca con los

requisitos que exige el artículo 51 del Reglamento Hipotecario en cuanto

a la cuota de participación en los elementos comunes. 4. Por no constar

en qué proporción se declara el dominio de Doña Felicitas Val Villamide

y Doña María Jesús González Val, conforme exige el artículo 54 del

Reglamento Hipotecario. 5. Por no constar si se ha citado tres veces una

de ellas personalmente a los titulares registrales, Justo V. S. y Victoria

S. M. al ser la inscripción contradictoria de menos de treinta años de

antigüedad como exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria en relación

con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. Siendo el primer defecto

insubsanable se deniega su inscripción. Contra la presente nota de

calificación podrá interponerse recurso gubernativo dentro del plazo de

cuatro meses a contar de la fecha de la nota por medio de escrito dirigido

al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha,

conforme a lo dispuesto en el artículo 113 y siguientes del Reglamento

Hipotecario. Talavera de la Reina a 14 de diciembre de 2001. El

Registrador. Fdo: María del Carmen de la Rocha Celada".

III

D.a Felicitas Val Villamide y D.a María Jesús González Val interpusieron

recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: que la finca

30807 se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad n.o 1 de Talavera

de la Reina, a nombre de D. Pedro O.R., casado con D.a Cándida B.G.

y D. Justo V.S., casado con D.a Victoria S.M., la cual fue adquirida por

D. Pedro C.C. y D.a María F.P. en virtud de contrato privado de compraventa

y que posteriormente, fue adquirida por las recurrentes también en virtud

de contrato privado de compraventa. Que el auto recaído en el expediente

de dominio promovido por las señoras citadas en el último lugar declaró

justificado su dominio sobre la finca registral citada, ordenándose la

cancelación de la inscripción contradictoria de dominio. Que como

fundamentos de derecho se citan las Resoluciones de 13 de febrero y 21 de

octubre de 1992, 17 de febrero o 16 de julio de 1993 y 12 de febrero

de 1996, entre otras; 13 de abril de 1999, 30 de mayo de 1998; 7 de julio

de 1997, 16 de noviembre de 1923 y 1 de julio de 1996.

IV

La Registradora de la Propiedad informó: Que solamente ha sido objeto

de recurso el primero de los defectos de la nota, no siendo admisibles

ninguno de los dos fundamentos alegados por el recurrente. Que el

recurrente desconoce la existencia del artículo 100 del Reglamento

Hipotecario, la reiterada jurisprudencia sobre la materia (Resolución de 30

de noviembre de 2000 y sobre la calificación de autos de expedientes

de dominio los artículos 276, 283 y 286 del Reglamento Hipotecario). Que

no hay verdadera interrupción del tracto, ya que los promovientes traen

causa de los titulares registrales, constructores del edificio del que forma

parte la finca a que se refiere el documento, por lo que no existiría ningún

obstáculo para elevar el documento privado a público, y sino se pueden

elevar a público conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley

Hipotecaria, procedería obtener dicho resultado por el procedimiento

declarativo correspondiente, ya que el expediente de dominio para reanudar

el tracto es un procedimiento excepcional y sólo puede utilizarse cuando

hay una verdadera interrupción del tracto, como señala la Resolución de 30

de noviembre de 2000 y 9 de octubre de 2000.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 8, 9, 18, 200, 201

y 202 de la Ley Hipotecaria, 51, 54, 100, 117 y 206 de su Reglamento

y las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de febrero de 1996,

11 de febrero y 19 de octubre de 1999, 18 y 19 de enero y 2 de octubre

de 2001 y 20 de junio de 2002.

1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto de expediente de

dominio para reanudar el tracto sucesivo de un local existente en un edificio

en régimen de Propiedad Horizontal. La Registradora deniega la inscripción

por los defectos que se transcriben en los hechos. Las interesadas recurren.

2. Alega la Registradora que sólo se recurre el primero de los defectos,

pero ello no es cierto pues, aunque centran su argumentación en dicho

defecto, en el cuerpo del recurso niega la existencia de defectos, y en

el Suplico solicita "se proceda a la inscripción", por lo que esta Dirección

General debe entrar en el examen de todos los defectos.

3. El primero de los defectos -que es además el único que se declara

insubsanable- ha de ser revocado. Dice la Registradora que no existe

interrupción del tracto pues hay una simple ruptura en la cadena de

titularidades. Tal distinción es incomprensible, pues siempre que hay

interrupción de tracto existe ruptura de la cadena de titularidades. Por lo demás,

como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 20 de junio

de 2002), cuando son dos transmisiones las que se tratan de suplir con

el expediente, pues resulta del Auto que los titulares registrales vendieron

a unos cónyuges, los cuales vendieron, a su vez, a las promotoras del

expediente, existe propia interrupción del tracto, por lo que no cabe negar

la posibilidad de que dicho expediente tenga acceso al Registro.

4. El segundo de los defectos ha de revocarse igualmente. En efecto,

según la Registradora, no consta el título de adquisición de las promotoras

del expediente, cuando resulta del testimonio del Auto que la adquirieron

"de D. J.P.C. y Doña M.F.P. en virtud de contrato privado de compraventa".

5. El tercero de los defectos dice que no consta en el documento

presentado la cuota de participación del local cuyo tracto se trata de

reanudar. Aunque no conste la cuota en el Registro (pues si consta no se

plantea problema), no se puede negar al promotor del expediente la

posibilidad de reanudar el tracto. Hay que tener en cuenta, además, que si

la cuota no figura en el Registro no podría inscribirse basándose en un

procedimiento en el que no han tenido intervención los demás titulares

de elementos privativos del edificio.

6. El cuarto de los defectos, consistente en que no se expresa en

qué proporción se declara el dominio de las dos promotoras del expediente,

ha de confirmarse. La concurrencia en la titularidad debe determinarse,

y en el caso de que se trate de condominio, deberá expresarse la cuota

ideal correspondiente a cada condómino.

7. En el último de los defectos se achaca al documento presentado

el no hacerse constar, siendo la inscripción contradictoria de menos de

treinta años de antigüedad, la forma en que se han hecho las notificaciones,

pues sólo se expresa genéricamente que se hicieron conforme a la Ley.

Pero, como ha dicho también esta Dirección General (cfr., entre muchas

otras, la Resolución de 2 de octubre de 2001), el respeto del Registrador

a las resoluciones judiciales no impide que tenga obligación de calificar

si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido

en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión

(cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia, debe

resultar de la documentación presentada en qué forma se han practicado las

notificaciones, para que el Registrador pueda calificar que las mismas

se han realizado en la forma prevista por las normas, como exige la

Registradora.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso,

revocando los tres primeros defectos y confirmando los dos últimos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 3 de febrero de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís

Gallego.

Sra. Registradora de la Propiedad n.o 1 de Talavera de la Reina.