Voglio sapere a riguardo di…

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Tafalla, Don

Alberto Toca López de Torre, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad, número dos de Tafalla, D. Bernardo Felipe Ariño a inscribir

una escritura de declaración de obra nueva en construcción.

Hechos

I

Por escritura otorgada, ante el Notario de Tafalla, Don Alberto Toca

López de Torre, el día 6 de febrero de 2003, Don Francisco-Javier G.A.,

procedió a declarar una obra nueva en construcción sobre un solar sito

en Artajona, finca registral 10451 del Registro de la Propiedad de Tafalla.

Se acompaña certificado del Arquitecto Director de la Obra y Licencia

Municipal.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número

dos, de Tafalla fue calificada con la siguiente nota: Documento presentado:

Copia de escritura pública de declaración de Obra Nueva en construcción

otorgado con fecha 7 de febrero de 2003, ante el Notario de Tafalla Don

Alberto Toca López de Torre, con el número 109 de protocolo. El precedente

documento se presentó en este Registro a las 10,25 horas del día 20 de

febrero de 2003, causando el asiento 501 del Diario 10. Calificación

negativa. Previo examen y calificación del documento presentado, de lo que

resulta. de los mismos y de los asientos del Registro, suspendo la inscripción

solicitada por los siguientes defectos: Primero. En cuanto a los hechos,

falta expresar el total de metros cuadrados edificados, ya que respecto

de la planta baja solo consta la superficie útil. En cuanto a los fundamentos

de Derecho, señalamos el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de cuatro

de julio. Segundo en cuanto a los hechos, falta la firma del Secretario

del Ayuntamiento de Artajona, certificando el acuerdo municipal de

Concesión de Licencia de edificación. En cuanto a los fundamentos de Derecho,

señalamos el artículo 221.1.a) de la Ley Foral 10/1994, en relación con

el artículo 22 de la Ley del Suelo 6/19980, de trece de abril, así como

el artículo 46 del R.D. 1093/1997, de cuatro de julio, y Normas

Administrativas aplicables, en concreto los artículos 4.2, 8 y 319 de la Ley

Foral 6/1990, en relación con el artículo 162.1.b del R.D.L. 781/1986.

Observaciones. Los defectos señalados, se consideran subsanables, por lo que

podrá solicitarse anotación preventiva de suspensión, así como subsanar

el mismo durante el plazo de vigencia del asiento de presentación, que

queda prorrogado por sesenta días desde la fecha de notificación de la

presente. Recursos: Contra esta calificación cabe recurso gubernativo ante

la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un

mes desde la notificación de la presente, mediante escrito dirigido a este

Registro o a cualquiera de las oficinas a que se refiere el párrafo tercero

del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado

pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al

cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el

plazo de los quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas

del artículo 19.bis de la Ley Hipotecaria. Tafalla, a l0 de marzo da 2003.

El Registrador. Fdo.: Bernardo Felipe Ariño.

III

El Notario de Tafalla Don Alberto Toca López de Torre, interpuso contra

la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que en cuanto al

primer defecto se habían consignado el número de plantas de la nueva

edificación, que son baja y primera, la superficie de parcela ocupada

(coincidente con los metros construidos en planta baja), la superficie construida

en la planta primera y, por tanto y figurando ambas, el total de los metros

cuadrados edificados y la superficie útil de cada una de las dos plantas

y su distribución, con lo que se ha dado cumplimiento a lo establecido

en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997. Que en cuanto al segundo

defecto, lo que parece preocupar al calificante no es con arreglo a qué

procedimiento se ha concedido la Licencia, si se ajusta a la legalidad

urbanística, si se han lesionado los derechos del peticionario ni tampoco si

quien la ha concedido está legalmente facultado para ello, sino que el

traslado o notificación de la concesión de la misma no ha sido firmado

por el Secretario, pues se da por sentado que la licencia está concedida

con sujeción a la ley. Que a parte de los preceptos citados por el Registrador,

éste, no menciona el artículo 192.2 del Real Decreto 2568/1986 de 28

de noviembre por el que se aprueba el Reglamento de Organización

Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales. Que hay que

tener en cuenta lo establecido en la Ley 30/1992 de 26 de noviembre

de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

Administrativo Común, y en especial, las reformas introducidas en aquella

por la Ley 4/1999 de 13 de enero y por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre

de Medidas Administrativas y de Orden Social, que han dado nueva

redacción, entre otros muchos, a los artículos 58 y 59 de la Ley de 1992,

estableciéndose el modo de notificarse a los interesados las resoluciones y

actos administrativos que afecten a sus derechos e intereses en los términos

previstos en el artículo 59, añadiendo, el contenido que debe figurar en

la notificación, señalando el párrafo tercero de ese mismo precepto, que

las notificaciones que contuviesen el texto íntegro del acto notificado,

aunque omitiesen alguno de los requisitos antes expresados, "... surtirán efecto

a partir de la fecha en la que el interesado realice actuaciones que supongan

el conocimiento del contenido y el alcance de la resolución o acto objeto

de la notificación o resolución." Del mismo modo, el artículo 59.1, en su

versión tras dicha Ley 4/1999. y la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de

Medidas Administrativas y de Orden Social, da entrada a los nuevos

procedimientos telemáticos para la práctica de notificaciones, forma en las

que han de hacerse, regulándose en los siguientes párrafos los múltiples

medios válidos para la práctica de notificaciones, sin que se imponga firma

alguna, ni electrónica convencional ni mucho menos electrónica avanzada,

ni del Alcalde-Presidente ni mucho menos del Secretario, con lo cual es

fácil comprobar que, de conformidad con la vigente legislación

administrativa, el traslado de la Resolución del Alcalde-Presidente incorporada

a la escritura cuya calificación motiva el presente recurso no puede resultar

más válido y eficaz. Que si se tiene en cuenta lo establecido en el antes

transcrito párrafo tercero del artículo 58 de la Ley de Régimen Jurídico

de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo

Común, resulta claro, que la notificación o traslado ha surtido todos sus

efectos, pues el interesado ha realizado dos actuaciones fundamentales

que suponen el exacto conocimiento del contenido y el alcance de la

resolución objeto de la notificación, a) ha satisfecho el impuesto

correspondiente y b) ha aportado dicho traslado al Notario recurrente, a los efectos

de otorgar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo

siguiente: Que en cuanto al primer defecto, hay que señalar que debe diferenciarse

entre la superficie construida, que es la delimitada por las líneas exteriores

de cada una de las plantas que tengan un uso posible, sin perjuicio de

aplicar un porcentaje de reducción a los balcones o terrazas y superficies

cubiertas no cerradas (porches o plantas diáfanas) que correspondan a

cada planta, y la superficie solar de ocupación, que es la comprendida

dentro de los límites definidos por la proyección sobre un plano horizontal

de las líneas externas de toda la construcción, incluso terrazas, porches

y cuerpos volados. Como consecuencia de la distinción conceptual entre

ambos parámetros arquitectónicos, la superficie construida de una planta

baja puede coincidir o no con la superficie solar ocupada, siendo necesario

expresar los metros construidos de la planta baja, para que sumados a

los de la planta primera se cumpla con lo ordenado en el artículo 45

del Real Decreto 1093/1997. Que por lo que respecta al segundo de los

defectos lo que se aporta es un traslado de licencia de obras, que según

la normativa aplicable debería estar certificado por el Secretario del

Ayuntamiento de Artajona, a quien compete la fe pública de todos los actos

y acuerdos, especialmente necesaria si se ha de cumplir un Principio

Hipotecario de Titulación Auténtica para ante un Registro de la Propiedad.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 22 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y

Valoraciones, 192, 2 del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre,

por el que se aprueba el Reglamento de Organización y Régimen Jurídico

de las Entidades Locales, 45 y 46 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de

julio sobre Normas Complementarias del Reglamento Hipotecario en

Materia Urbanística, y la Resolución de esta Dirección General de 9 de abril

de 1999.

1. Se presenta en el Registro una escritura de declaración de obra

nueva en construcción acompañada del certificado del Arquitecto y la

licencia municipal. El Registrador suspende la inscripción por los

siguientes defectos: a) Falta expresar el total de metros cuadrados edificados

y b) La licencia municipal está firmada solamente por el Alcalde y no

por el Secretario del Ayuntamiento. El Notario recurre.

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado. Pues

si se consigna en la escritura la superficie de parcela ocupada, el número

de plantas de la edificación (que son dos: baja y primera), la superficie

de solar que se ocupa (que es la superficie construida en planta primera)

y la superficie construida en planta segunda, es indudable, como dice

el Notario, que una simple suma arroja el total de metros construidos.

3. En cuanto al segundo de los defectos, ha de seguir el mismo camino,

pues, si bien es cierto que el Secretario, de conformidad con lo que establece

el artículo 192.2 del Real Decreto 2568/1986, es el que normalmente da

traslado de las resoluciones o acuerdos de las Corporaciones Municipales,

ello no obsta a la facultad del Alcalde de comunicar directamente una

resolución acordada por él mismo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando la calificación del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 14 de febrero de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís

Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad n.o 2 de Tafalla.