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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Torrevieja,

D. Miguel-Ángel Robles Perea, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de dicha ciudad n.o 3, D. Gonzalo Aguilera Anegón, a inscribir

una escritura de compraventa.

Hechos

I

El 17 de enero de 2003, mediante escritura pública otorgada ante

D. Miguel-Ángel Robles Perea, Notario de Torrevieja, D. José y D.a María

Esther D. A. venden una finca urbana en régimen de propiedad horizontal

a los cónyuges D. Renzo F. P. y D.a Paola María Ansel M. P. que adquieren

en pleno dominio y en proindiviso. En dicha escritura se dice que fue

rectificada la obra nueva y división horizontal del edificio del que forma

parte la finca descrita, por otra otorgada el 7 de diciembre de 2002, ante

el Notario de Orihuela, D. Antonio Artero García en el que quedó reducido

el solar a 3.538 m2, no afectando en la descripción a la vivienda que

aquí se relaciona.

II

Presentada copia de la referida escritura en el Registro de la Propiedad

de Torrevieja, n.o 3, fue calificada con la siguiente nota: "El Registrador

que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente,

conforme a lo dispuesto en los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria

(redacción Ley 24/2001 de 27 de diciembre), y en base a los siguientes:

Hechos: 1.o El documento precedente otorgado el día 17 de enero de

2003, ante el Notario de Torrevieja, Don/Doña Miguel Ángel Robles Perea,

número de protocolo 2003/327, ha sido presentado en este Registro el

día 31/01/2003 bajo el asiento número 326/634. 2.o Por falta de previa

inscripción en el Registro de escritura de rectificación de obra nueva y

división horizontal otorgada el 7 de noviembre de 2002 ante el Notario

de Orihuela, Don Antonio Artero García el cual fue retirado del Registro

el día 28/02/2003. Fundamentos de Derecho. Por ello y de conformidad

con lo dispuesto en los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, ha resuelto

suspender el asiento registral solicitado, quedando prorrogado el asiento

de presentación del documento precedente por plazo de 60 días a contar

desde la recepción de la presente notificación de conformidad con lo

dispuesto en el art. 323 de la Ley Hipotecaria (Redacción Ley 24/2001 de

27 de Diciembre). Recursos: La presente calificación puede ser recurrida

ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo

de un mes desde la notificación de la calificación realizada mediante escrito

presentado en este Registro en la forma y según los trámites previstos

en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, todo ello, sin

perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro recurso

que estime oportuno." Torrevieja, 18 de marzo de 2003. El Registrador.

Firmado: Gonzalo Aguilera Anegón."

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: 1.o Que el hecho de que se produzca

una rectificación de la obra nueva y del título constitución de la propiedad

horizontal no quiere decir que se impida la transmisión de la propiedad

de ninguno de los elementos por sus titulares pues la rectificación se

hace constar en el título y la aceptan los compradores, por tanto se debería

inscribir con la salvedad o sujeción a la rectificación indicada. 2.o Que

la nota supone una infracción del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria

y solicita aclaración de la calificación realizada. Que para evitar la

indefensión del recurrente que no puede conocer el informe posterior del

Registrador, se solicita aclaración de su decisión.

IV

El Registrador de la Propiedad conforme a lo expresado anteriormente

aclara la calificación de 18 de marzo de 2003, mediante la siguiente nota

complementaria: "Notificación complementaria de la calificación realizada

de la escritura autorizada por el Notario de Torrevieja don Miguel Ángel

Robles Perea el 17 de enero de los corrientes, número de protocolo 2003/327

y presentada en este Registro bajo el número 326/634. Visto el escrito

presentado por don Miguel Ángel Robles Perea, notario autorizante de

la escritura de referencia, número de entrada 4030/2003, por el que solicita

aclaración de la calificación realizada y notificada referente a la citada

escritura al considerar que la misma es incompleta al no determinar el

motivo que impide el despacho de un documento presentado

posteriormente y, a su juicio no afectado, por una escritura de modificación del

título constitutivo de propiedad horizontal presentada anteriormente, el

registrador que suscribe hace al respecto las siguientes puntualizaciones:

1.a La calificación por el que suscribe del título de referencia es

suficientemente expresiva y clara acerca de los elementos impeditivos de la

inscripción de dicho título pues señala la presentación previa de un título

(escritura de rectificación de obra nueva y división horizontal autorizada

el 7 de noviembre de 2002 por el Notario de Orihuela Don Antonio Artero

García) cuya inscripción es inexcusable para la del presentado

posteriormente (en escritura autorizada por el señor Robles Perea) de acuerdo

con el principio de prioridad registral (artículo 17 Ley Hipotecaria).

2.a Tal circunstancia impeditiva, que resulta del asiento de presentación

de dicho título, al hallarse retirado el mismo en el momento de la

calificación del presentado posteriormente autorizado por el Sr. Robles, como

consta en la calificación notificada, ha podido ser conocida por dicho

notario mediante el examen de la titulación antecedente, pues el apartado

"Título" de la escritura autorizada por el Sr. Robles se refiere a la

modificación autorizada el 7 de noviembre de 2002 por el Notario de Orihuela

Don Antonio Artero García a la vista de la cual debió redactar y autorizar

la escritura (artículos 170 y siguientes del Reglamento Notarial). 3.a Como

resulta de la citada escritura de 7 de noviembre de 2002, en la que se

modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal con cancelación

parcial de la división horizontal, se rectifica la cabida de la finca matriz

y se segrega una porción del solar común, la finca registral 18657,

comprendida en la escritura autorizada por el Sr. Robles, fue modificada en

cuanto a su número de orden en la propiedad horizontal, antes componente

número 86 y tras la modificación número 34 y en cuanto a la cuota de

participación en los elementos comunes del inmueble del que forma parte,

antes 0,24% y ahora 1,41%, circunstancias que debieron tenerse presentes

en la escritura autorizada por el señor Robles pues la autorizó a la vista

de la modificación (artículos 21 y 22 de la Ley Hipotecaria y 171 del

Reglamento Notarial). Por ello, en tanto en cuanto no se inscriba el citado

documento de modificación, presentado previamente, no puede accederse

a la inscripción de la escritura autorizada por el Sr. Robles, presentada

después al estar en clara contradicción en aspectos esenciales de la

descripción de la finca cual es la cuota de participación en los elementos

comunes, y su inscripción previa, en contra del principio de prioridad

registral, impediría la inscripción posterior de la de modificación por

existencias del tracto sucesivo. (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones

de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de junio

de 1998 y 19 de febrero de 1999). 4.a El conocimiento por las partes,

que se dice en la escritura, de la modificación llevada a cabo por la de 7

de noviembre de 2002 aparece contradicho por la propia descripción

contenida en la misma que no ha tenido en cuenta la modificación llevada

a cabo por la referida escritura de modificación. Por lo expuesto el

Registrador que suscribe ha resuelto confirmar la calificación de suspensión

de la inscripción de la escritura autorizada por el Notario de Torrevieja

don Miguel Ángel Robles Perea el 17 de enero de 2003 por los motivos

expresados en la calificación en su día modificada y ratificados en la

presente. Recursos: La presente calificación puede ser recurrida ante la

Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes

desde la notificación de la calificación realizada mediante escrito

presentado en este Registro en la forma y según los trámites previstos en los

artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, todo ello, sin perjuicio

de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro recurso que estime

oportuno. Torrevieja, 12 de mayo de 2003. El Registrador. Firmado: Gonzalo

Aguilera Anegón."

V

El Notario autorizante de la escritura interpone recurso gubernativo

contra dicha nota aclaratoria, manteniéndose el apartado primero del

anterior escrito y añade: Que en el título presentado no es contradictorio e

incompatible con el de rectificación, ya que podría afectar únicamente

al número de componentes de división horizontal y a la cuota de propiedad,

pero en ningún caso a la titularidad del transmitente, a su derecho de

propiedad y, por tanto, a su facultad de transmisión del mismo y no existe

duda de identificación del objeto transmitido. Que el principio de prioridad

no se ve afectado por que ambos títulos no son incompatibles, al no afectar

a la titularidad y facultades de transmisión de los vendedores, no existir

dudas en cuanto al objeto transmitido y constar en el título transmitido

la existencia y aceptación de todos al título de rectificación, con lo que

se salva el principio de tracto sucesivo de las Resoluciones de 23 de junio

de 1998 y 19 de febrero de 1999, pudiéndose inscribir con posterioridad

el de rectificación. Que el hecho de que la descripción de la finca no

coincida con la rectificación es porque ésta no consta inscrita en el Registro,

por lo que la descripción de la finca se realiza conforme a los libros

registrales del momento del otorgamiento del título de transmisión al no saber

si el asiento de presentación de aquél va a caducar o no, si se retira

del Registro por defecto insubsanable o subsanable y si se va a subsanar

en su caso.

VI

El Registrador de la Propiedad, informó: Que la calificación registral

no impide la transmisión de los derechos sobre bienes inmuebles sino

tan solo su acceso al Registro de la Propiedad de acuerdo con los principios

que rigen la misma (artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes

del Reglamento). Que de acuerdo con ellos la calificación registral se

realizará por lo que resulte de los títulos presentados a inscripción y de

los asientos del Registro. Que dentro del concepto amplio de obstáculos

registrales se sitúan los derivados de la aplicación de los principios de

prioridad (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) que imponen la calificación

y despacho de títulos presentados por el riguroso orden de presentación

y en el Registro y cierre del mismo o la prelación de rango a aquellos

actos incompatibles y contradictorios con los presentados anteriormente

o contrarios al contenido de los asientos registrales y ello como salvaguarda

de los principios constitucionales de tutela judicial efectiva y seguridad

jurídica (artículos 24 y 9 de la Constitución Española). Que la postura

del Notario olvida que las discrepancias descriptivas existentes entre el

contenido de los asientos registrales y el que refleja el título presentado

supone una discordancia del Registro con la realidad extrarregistral que

debe ser resuelta por los medios legalmente previstos (artículos 39 y 40

de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de junio de 1998). En este caso

mediante la oportuna rectificación del título en lo que se refiere a la

descripción de la finca transmitida adaptando su descripción a la que resulta

del título previo de rectificación; exigencia que por otra parte aparece

recogida por el artículo 171 del Reglamento Notarial. Que lo cierto es

que la modificación de las cuotas de participación en los elementos

comunes del inmueble no puede decirse que carezca de relevancia dada la

especial trascendencia que en el régimen de la propiedad horizontal tiene la

cuota de participación en los elementos comunes del inmueble, no sólo

en cuanto al ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones

(artículos 5 y 9, entre otros, de la Ley de Propiedad Horizontal) por cada

comunero, sino como extensión de su derecho sobre los elementos comunes

una vez extinguido el régimen de propiedad horizontal (artículo 21 de

la Ley de Propiedad Horizontal). Que hay que hacer notar que en el presente

supuesto la cuota de participación del componente transmitido se

incrementa con relación a la inicial (de 0,42% pasa a 1,41% en el título de

rectificación). Que, además, la inscripción previa del título posteriormente

presentado impediría la inscripción posterior del primeramente

presentado con infracción del principio del prioridad registral, que dicho

componente resultaría inscrito a favor de un propietario distinto de los que

adoptaron el acuerdo de modificación del título constitutivo contenido

en la escritura de rectificación de la propiedad horizontal (Resolución

de 19 de febrero de 1999 y 24 de septiembre de 2001). Que la propia

complejidad de la modificación llevada a cabo en la escritura de

rectificación de 7 de noviembre de 2000, exige un consentimiento inequívoco

al respecto, sobre todo cuando la salvedad contenida en la escritura sobre

el alcance de la rectificación y la propia falta de adaptación de la

descripción de la finca transmitida a la resultante de la rectificación ponen

en duda el efectivo conocimiento de dicha rectificación. En este sentido

también cabe citar la Resolución de 11 de octubre de 2001.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.3, 17, 18, 24, 25 y 32 de la Ley Hipotecaria y

las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de octubre de 2001 y 8

de mayo de 2002.

1. Se presenta en el Registro escritura de venta de un piso

perteneciente a una propiedad horizontal. En la escritura se hace constar que

la división horizontal ha sido modificada por otra escritura, modificación

que no afecta a la descripción del piso que se transmite. El Registrador

suspende la inscripción por falta de previa inscripción de una escritura

de modificación de la propiedad horizontal donde está situada la finca,

que ha sido presentado con anterioridad. Este asiento se halla vigente

y el título correspondiente se halla retirado del Registro.

El Notario recurre alegando que ambos títulos no son incompatibles.

2. El recurso ha de ser desestimado. Como ha dicho numerosísima

doctrina de este Centro Directivo, el Registrador ha de despachar los

documentos referentes a una finca por el orden de su presentación, salvo el

caso de que la inscripción de un documento presentado posteriormente

sea presupuesto para la del documento presentado con anterioridad.

Además, como el título primeramente presentado está retirado, no puede el

Registrador saber con certeza en qué medida puede afectar el documento

anterior o al posterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 8 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad n.o 3 de Torrevieja.