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En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada, D.a Myriam Recio

Salcines, en nombre de D.a Asunción Velasco Velasco, contra la negativa

del Registrador de la Propiedad de Madrid, n.o 25, D. Luis Parga López

a inscribir la inexistencia de una servidumbre.

Hechos

I

En autos de Menor Cuantía n.o 830/1998 del Juzgado de Primera

Instancia, número 48 de Madrid, a instancia de D.a Asunción Velasco Velasco

frente a R. de P. S.A., fue dictada Sentencia con fecha 10 de mayo de

1999 estimando la demanda formulada y declarando la inexistencia del

derecho de la finca n.o 58 para gozar de vistas desde su fachada norte

en la planta 4.a sobre la finca vecina, n.o 56 de la c/ Martín de los Heros

de Madrid, condenando a la propietaria del inmueble a hacer desaparecer

las ventanas abiertas devolviéndolas a su anterior estado, es decir de una

dimensión de 30 cms en cuadro a la altura del techo y cerradas por mallas

metálicas de forma que sólo reciban luz.

En autos de ejecución de títulos judiciales n.o 928/2002, dimanantes

del Juicio de Menor Cuantía 830/98, fue librado por el Juzgado antes

citado Mandamiento al Registrador de la Propiedad de Madrid n.o25, a

fin de que se anote en la finca registral n.o 802 el primer pronunciamiento

de la sentencia de 10 de mayo de 1999 que anteriormente se ha transcrito.

II

Presentando el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad

n.o 25 de Madrid fue calificado con la siguiente nota: "Presentado el

precedente mandamiento, acompañada de testimonio de la Sentencia

ejecutada, se DENIEGA la inscripción sobre la finca registral n.o 802 de este

Registro de la Propiedad, CASA número 58 de la calle Martín de los Heros,

inscrita al folio 132 del tomo 2.271, inscripción 35.a , del primer

pronunciamiento de la sentencia ejecutada, por el que se declara "la

inexistencia del derecho de la finca 58 para gozar de vistas desde la fachada

norte (derecha), en la planta 4.a, sobre la vecina finca del n.o 56 de la

calle Martín de los Heros", por las consideraciones siguientes: La Casa

número 58 de la calle Martín de los Heros que en su día fue propiedad

en su totalidad de la demandada "R. de P., S.A.", quien la dividió

horizontalmente en once fincas separadas e independientes, que trasmitió a

terceros a favor de los cuales aparecen inscritas, entre ellos, el Piso 4.o-A,

inscrito a favor de Doña María Gloria Y. L., y el 3.o-C, (Dúplex), inscrito

a favor de los cónyuges Don José Ramón R. L. y Doña María Paz F. B.,

que son, al parecer, las fincas a que afecta la declaración judicial de

inexistencia del derecho a gozar de vistas. Del testimonio de la Sentencia que

se ejecuta y acompaña, resulta que la demanda se ha dirigido contra la

anterior titular de la totalidad de inmueble "R. de P., S.A.", pero no han

sido parte en el procedimiento los antes dicho titulares registrales de los

dos Pisos o Viviendas a quienes afecta la declaración de inexistencia de

la Servidumbre. Y como quiera que la demanda no fue anotada

preventivamente sobre el total inmueble antes de su división horizontal por

"Reformas de Pisos, S.A.", ni una vez formulada tal división horizontal, sobre

los dos indicados Pisos afectados por la declaración de inexistencia de

servidumbre, antes de su transmisión a terceros, conforme al art.o 20 de

la Ley Hipotecaria y párrafo último del art.o 40 de la misma Ley. En el

mandamiento se dice textualmente "Cítese a los actuales propietarios de

las viviendas 4.o-a, Doña María Gloria Y. L. y Doña María Paz F. B., a

fin de que comparezcan en este Juzgado... al objeto de prestar

declaración...". Desconozco el objeto o finalidad de tal comparecencia, pero esta

citación "a posteriori", después de dictada Sentencia y ordenada su

inscripción registral, no puede ser considerada como intervención en el

procedimiento, que tiene que ser en concepto de codemandados. Contra la

presente nota calificadora podrá interponerse RECURSO GUBERNATIVO,

ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, dentro del

plazo de UN MES desde la fecha de la última de las notificaciones, que

de conformidad con lo dispuesto en el art.o 322 de la Ley Hipotecaria,

se harán de esta nota calificadora al presentante y al Juzgado que expidió

el mandamiento calificado, y por los trámites establecidos en los artículos

324 y siguientes de dicha Ley, o bien instar la aplicación del cuadro de

sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la repetida Ley. Madrid,

11 de Noviembre de 2.002. El Registrador. Firma Ilegible."

III

La Letrada, D.a Myriam Recio Salcines, en nombre de D.a Asunción

Velasco Velasco, interpuso recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegó: 1. Que en la calificación se observa la ausencia de toda

referencia a la naturaleza de los defectos observados, conforme exige el

artículo 19 de la Ley Hipotecaria (si los defectos son subsanables o

insubsanables). 2. Que se dificulta la posibilidad de oposición frente a la

denegación de inscripción al no mencionar el Registrador cual es la inexactitud

del asiento que entiende que se ha declarado en la sentencia, ni tampoco

aclarar la naturaleza de rectificación registral que supuestamente

considera que se pretende con el mandamiento judicial. Que los defectos

aludidos en la nota de calificación se consideran inexistentes. Que en el

mandamiento judicial en modo alguno se ordena la inscripción de un acto

dispositivo. Que el Registrador supone que la declaración de inexistencia

de la servidumbre hubiera sido acertada si en el mandamiento judicial

se hubiera ordenado la cancelación del asiento especial de constitución

de la servidumbre, inscrita en el folio registral del fundo colindante

gravado, circunstancia que no se expresa en la orden judicial. Que los términos

del mandamiento lleva a la sencilla conclusión de la inexistencia del título

de clase alguna que configure la adquisición por el referido edificio del

derecho de luces y vista. Siendo éste el motivo por el que en dicho

mandamiento ni se expresa que haya sido declarada la nulidad de título alguno,

ni se determina la correlativa "ineficacia" del derecho al que el mismo

se pudiera referir. 3. Que el mandamiento judicial no puede, por tanto,

ser considerado como un título dispositivo por el que se pretende modificar

derechos reales inscritos y por tanto, por el que pudieran resultar

perjudicados sus titulares registrales. Que en consecuencia puede sacarse

una única conclusión: que el mandamiento judicial ordena la inscripción

de un gravamen o limitación que pesa sobre su predio consistente en

una abstención -"in non faciendo"- que conlleva el correlativo "ius

prohibendi" en beneficio de otro predio. 4. que la anterior conclusión no

se hubiera originado de haberse constatado, conforme indica el artículo

18 de la Ley Hipotecaria, la situación tabular existente en el momento

de la presentación del mandamiento en el Registro, para determinar la

idoneidad o no de su inscripción. 5. Que la inscripción ordenada por

el mandamiento judicial de la inexistencia del derecho del edificio n.o58

a tener luces y vistas, se refiere a un gravamen o limitación directamente

relacionado con la edificación, por tanto, un derecho real patente de

carácter impersonal. Que por tratarse de circunstancias de mero hecho o

extrajurídicas, relativas a las características físicas e inherentes a ellas, se

transmiten con la propia finca, independientemente de que consten o no

inscritas en el Registro, quedando fuera del principio de publicidad del

Registro y pudiendo, por tal motivo, perjudicar a terceros adquirentes. Por

dicha razón, los sucesivos adquirentes de las fincas sujetas a dicha

limitación son responsables, desde su constitución, del referido gravamen

aunque ignoren su existencia. Que respecto al principio de tracto sucesivo,

cabe decir, que efectivamente, una vez producida la adquisición del dominio

de la finca por el tercero adquirente, éste se convierte en adquirente

protegido por el Registro en virtud del principio de la fe pública registral;

pero dicha protección sólo cubre la sustancia jurídica inmobiliaria

registrada y únicamente en ella debe ser mantenida la adquisición del tercero

protegido. De modo que la protección que presta el Registro a los titulares

inscritos, sólo debe afectar a la adquisición del derecho inscrito, no debe

afectar a derechos que operan al margen del propio Registro de la

Propiedad. Que hay que señalar lo que dice el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Que la inscripción solicitada es declarativa y no es la de un acto que

produzca una mutación jurídico-real de trascendencia real de los derechos

inscritos. Que no se contiene en el mandamiento ninguno de los

presupuestos del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que no es de aplicación

a la inscripción solicitada ninguno de los presupuestos previstos en el

artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Que se citan los artículos 24 de la

Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

IV

El Registrador de la Propiedad informó: Que se ratifica íntegramente

con el contenido de la nota calificadora recurrida. Que no han sido parte

en el procedimiento los titulares registrales de las fincas n.o66.182, Piso

Dúplex Tercero, letra C y 66.184, Piso Cuarto Atico, Letra A, que son

los afectados directamente por la declaración judicial de inexistencia del

derecho de vistas, pues no se puede considerar que han sido citados o

notificados de la existencia del procedimiento, por la citación "a posteriori"

que se hace a los mismos en el Auto ordenando librar el Mandamiento,

cuando ya ha recaído sentencia firme en el Juicio de Menor Cuantía, y

se ha decretado la ejecución de tal sentencia. Que al no haberse anotado

preventivamente la demanda sobre la finca matriz, lo que se haría constar

en las inscripciones de las fincas restantes de la división horizontal de

la misma no pudieron tener conocimiento de la litis, al objeto de personarse

en autos y alegar lo que estimasen pertinente y lo que ha producido la

total indefensión de los mismos. Que al iniciarse el procedimiento en 1998,

aún no se habían transmitido a terceros las fincas resultantes de la división

horizontal del inmueble de la calle Martín de los Heros, n.o 58, pero sí

constaba ya inscrita la división horizontal. Que, efectivamente, no se

especifica en el nota que el defecto es insubsanable, pero es evidente que

al denegarse la inscripción se está implícitamente calificando los defectos

como insubsanables. Que lo que se entiende por inexactitud registral viene

establecido en el artículo 39 de la Ley Hipotecaria; dicha inexactitud debe

rectificarse conforme al artículo 40 de la misma Ley, en su apartado b).

En el caso de autos consiste en la rectificación de un asiento inexacto.

Que el recurrente aduce que no se ha constituido debidamente la situación

tabular al calificar el mandamiento, pues la inexistencia del derecho de

vistas de la finca registral n.o 802, o casa n.o 58 de la calle Martín de

los Heros, sobre la finca registral n.o 785, o casa n.o 56 de la misma calle,

resultaba de los asientos del Registro, lo que no es cierto, al menos no

resultaba de los asientos registrales de la finca n.o 802. Que el caso que

trata este recurso es una cuestión de hecho y que la ejecución de la

sentencia recaída en autos, no consiste en la constatación registral de la

inexistencia del derecho de vistas, sino en el cierre de los huecos y ventanas

indebidamente abiertos, bien voluntariamente por los titulares de las fincas

afectadas, bien por ejecución judicial sustitutoria.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 581 a 585 del Código

Civil, 8 y 20 de la Ley Hipotecaria y 10 y 222 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil.

1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir

en el Registro de la Propiedad, en el folio abierto a una finca dividida

horizontalmente, por ordenarlo un mandamiento dictado en ejecución de

sentencia, "la inexistencia del derecho de la finca 58 para gozar de vistas

desde su fachada norte (derecha) en la planta 4.a sobre la vecina finca

del n.o 56 de la calle Martín de los Heros de Madrid" cuando la demanda

se ha dirigido contra la sociedad promotora que dividió horizontalmente

la finca y que transmitió los pisos resultantes a terceras personas que

los tienen inscritos ya a su nombre.

2. El Registrador, en su nota, deniega la inscripción solicitada por

el exclusivo defecto de hallarse las fincas afectadas inscritas a nombre

de personas distintas de la demandada. El defecto ha de ser confirmado

y en nada obsta a ello que en el mandamiento presentado se diga que

se van a citar al objeto de prestar declaración, los actuales propietarios

de las viviendas 4.o A y 3.o C (dúplex) (cfr. artículos 24 de la Constitución

Española, 20 de la Ley Hipotecaria y 10 y 222 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el

recurso y confirmar la nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 6 de noviembre de 2003.-La Directora General, Fdo.: Ana

López-Monís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad n.o 25 de Madrid.