Voglio sapere a riguardo di…
- Spagna
En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Ursula Serra
Ruberg, en nombre y representación de don Juan Navarro Villafruela, frente
a la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, don Antonio
Gallardo Piqueras, a inscribir una escritura de segregación y venta de una finca.
Hechos
I
Por escritura que autorizó el 1 de agosto de 2002 el Notario de
Benalmádena, don Pedro Díaz Serrano se elevó a público un documento privado
de compraventa, fechado el 29 de mayo de 1992 sin dato alguno que
asegurase la fehaciencia de esa fecha en los términos previstos en el artículo
1227 del Código Civil, de una finca que era parte de otra inscrita, por
lo que en dicha escritura procedió el vendedor, como acto previo, a
formalizar la segregación de la porción objeto de venta, dando lugar a una
finca rústica de regadío en término de Cártama, de ochenta y siete áreas
y cinco centiáreas. Se incorpora a la escritura un certificado expedido
el 20 de marzo de 1997 por el Secretario del Ayuntamiento de Cártama
que recoge un informe del Arquitecto Municipal que dice: "La Ley para
Reforma y Desarrollo Agrario fija como dimensión a efectos de unidad
mínima de cultivo para el Término Municipal de Cártama aquella de
dimensión mínima 2.500 m2".
II
Presentadas copias de las tres escrituras en el Registro de la Propiedad
de Álora fueron calificadas con nota que dice: "Visto por don Antonio
Gallardo Piqueras, Registrador de la Propiedad de Álora y su distrito
hipotecario, el procedimiento registral identificado con el número de entrada
56.214/2002, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo
Registro, por don Zugasti -Abogados Administradores-, de los documentos
que obran en dicho procedimiento, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los
documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan
los siguientes Hechos: Primero.-El documento objeto de la presente
calificación, otorgada ante el Notario don Pedro Díaz Serrano, protocolo
4.073/2002, fue presentado por Zugasti -Abogados Administradores-, a
las 13:10 horas del 27 de septiembre de 2002, asiento 901 del Diario de
Presentación número 93. Segundo.-Las partes convienen en la segregación
de la finca descrita en el expositito II, sin aportar licencia de división
o declaración municipal de su innecesariedad. A los anteriores hechos
son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: I. Los
documentos de todas las clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos
a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de
resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad
de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de
conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria
y 98 del Reglamento para su ejecución. II. Conforme al número 3 del
artículo 259 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992,
incorporado a la legislación autonómica de Andalucía por la Ley andaluza
de 18 de junio de 1997, el fraccionamiento de los terrenos, en todo caso,
está sujeto a licencia o declaración municipal de innecesariedad de la
misma, quedando obligados los Notarios y Registradores de la Propiedad
a exigir la exhibición de uno u otro documento; sin que, entre tanto, pueda
llevarse a efecto la autorización del documento o la inscripción del mismo,
respectivamente. En su virtud, resuelvo suspender la inscripción solicitada,
por la concurrencia de los defectos mencionados, y sin que proceda la
extensión de anotación preventiva de suspensión, a pesar del carácter
subsanable de todos los defectos indicados, al no haber sido expresamente
solicitada. Todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir
a los Tribunales de Justicia para contender y ventilar entre sí sobre la
validez o nulidad de los títulos calificados. Notifíquese al presentante y
al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez
días. Álora, a 11 de octubre de 2002. Firma ilegible. Contra la presente
nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes a
contar desde la fecha de su notificación, de conformidad con lo establecido
en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. El escrito de recurso
podrá presentarse en la oficina de éste o cualquier otro Registro de la
Propiedad, o en cualquiera de los registros y oficinas a que se refiere
el número 4 del artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común".
III
La Letrada, doña Ursula Serra Ruberg, en representación de don Juan
Navarro Villafruela, interpuso recurso gubernativo contra la anterior
calificación, y alegó: Que se ha aportado certificado del Ayuntamiento de
Cártama con expresión de la dimensión a efecto de unidad mínima de
cultivo de regadío para dicho término municipal. Que precisamente a dicho
certificado hace referencia el Notario en la escritura ante él otorgada,
expositito III, sobre divisibilidad, indicando que "Los comparecientes, me
exhiben certificado expedido por el excelentísimo Ayuntamiento de
Cártama, de fecha 20 de marzo de 1997, mediante el cual se informa que
la parcela mínima de regadío para dicho término municipal es de 2.500
metros cuadrados", indicando a continuación que: " De dicho documento
deduzco fotocopia que incorporo a la presente como el más fiel y exacto
testimonio del original." Que está claro que el Notario ha tenido en cuenta
el certificado del Ayuntamiento al tiempo de autorizar la escritura
conforme al artículo 259.3 del texto Refundido de la Ley del Suelo.
IV
El Registrador de la Propiedad informó: Que conforme al n.o 3 del
artículo 259 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el
que se aprueba el texto Refundido de la Ley del Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, incorporado a la legislación autonómica de Andalucía
por la Ley del Parlamento Andaluz 1/1997, de 18 de junio, por la que
se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia
de régimen del suelo y ordenación urbana, el fraccionamiento de los
terrenos, en todos caso, está sujeto a la licencia o declaración municipal de
innecesariedad de la misma, quedando obligados los Notarios y
Registradores de la Propiedad a exigir la exhibición de uno u otro documento;
sin que, por tanto, pueda llevarse a efecto la autorización del documento
o la inscripción del mismo, respectivamente. Dicha licencia o declaración
de innecesariedad de la misma, como resulta evidente, no puede equiparse
al simple certificado municipal sobre la extensión de la unida mínima
de cultivo para determinado tipo de terrenos.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 325 a) y 327 de la Ley Hipotecaria y 78 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
1. Hace referencia el registrador en su informe a dos cuestiones de
índole formal. La primera, que el recurrente no acredita la representación
en virtud de la que actúa. Es cierto que el artículo 325 a) de la Ley
Hipotecaria exige que si el recurrente no es una de las personas legitimadas
para impugnar la calificación registral ni ostenta notoriamente su
representación debe acreditar ésta de forma auténtica. Pero la misma norma
establece que el defecto consistente en esa falta de acreditación puede
subsanarse dentro del plazo no inferior a diez días que al efecto ha de
concederse. Y si bien no precisa en qué fase del procedimiento ni por
quién se ha de advertir ese defecto formal para su subsanación, bien cabe
entender que es en el momento inicial, por el propio registrador al que
se presente el recurso, en este caso el que denuncia el defecto, cuando
ha de hacerse, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse
en su caso por este Centro directivo en cuanto competente para resolver
el fondo del asunto.
2. En segundo lugar plantea el mismo informe la existencia de otro
defecto formal, la no aportación del título original calificado o de otra
copia auténtica o testimonio del mismo, pues lo aportado es una simple
fotocopia de copia simple de la escritura. El párrafo primero del
artículo 327 de la Ley Hipotecaria exige expresamente que junto con el escrito
de interposición del recurso se aporte original o por testimonio el aquél
cuya calificación se recurra, lo que en este caso no se cumple. Podría
cuestionarse si tal defecto formal no debería gozar también de la
oportunidad de ser subsanado dentro de un plazo prudencial concedido al
efecto, pero su presencia conduce a la inadmisión del recurso tal como
reiteradamente tiene declarado este Centro directivo.
3. No obstante las anteriores deficiencias formales, razones de
economía de procedimiento, pues en definitiva su subsanación obligaría
posteriormente a entrar en el fondo del asiento, aconsejan abordar éste pues
la pretensión del recurrente no puede prosperar.
El problema se limita a determinar si en el caso planteado está o no
acreditada la obtención de la licencia de segregación o la declaración
municipal de no ser necesaria, pues en ningún momento se pone en cuestión
que el acto a inscribir está sujeto a ese requisito administrativo.
Pues bien, si la licencia administrativa supone el mecanismo de control
por los poderes públicos competentes de la legalidad de determinados
actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese
control la que debe dar un pronunciamiento, sea expreso, concediendo
o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria,
o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo
del mismo, a la pretensión que a tal fin se le dirija. La calificación registral
se limita en estos casos a comprobar si la normativa legal aplicable sujeta
o no el acto cuya inscripción se pretende a licencia administrativa y, de
ser así, cual ocurre en este caso, entra en juego la norma contenida en
el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban normas complementarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística
regulando la actuación de los registradores, imponiéndole la obligación
de exigir que se le acredite la existencia de la licencia o la declaración
expresa de no ser necesaria, sin entrar en el fondo de si su concesión
o negativa se ajusta al ordenamiento aplicable, tarea que por otra partes
sería prácticamente imposible ante la variedad tanto de contenido como
geográfica de la normativa aplicable y su habitual complejidad técnica.
Por eso, un simple informe sobre esa normativa o su contenido, por
más que emane del técnico competente y esté certificada por autoridad
idónea, aun cuando pudiera ser base para el pronunciamiento de la
Administración ante la petición de licencia, no cabe admitir que supla a ésta.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir
mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia
del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su
notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello
conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana
LópezMonís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Álora.
Fuente: Boletin Oficial del Estado (BOE) Nº 302 del Jueves 18 de Diciembre de 2003. Otras disposiciones, Ministerio De Justicia.