Voglio sapere a riguardo di…

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, D. Carlos Marina Villanueva, en nombre de D. Antonio Gilsanz

Rico, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Cuéllar,

D.a María Belén Merino Espinar, a inscribir un testimonio de auto recaído

en expediente de dominio.

Hechos

I

En expediente de dominio 140/99, seguido ante el Juzgado de Primera

Instancia de Cuéllar, a instancia de D. Antonio Gilsanz Rico para la

reanudación del tracto interrumpido de la finca registral 5.014 del término

municipal de Fuentepelayo, del Registro de la Propiedad de Cuéllar, fue

dictado auto con fecha 16 de febrero de 2001, en el que se declara justificado

el dominio de D. Antonio Gilsanz Rico sobre la finca registral referida,

ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria.

II

Presentado testimonio del citado auto en el Registro de la Propiedad

de Cuéllar, fue calificado con la siguiente nota: "En Cuéllar, a 30 de julio

de 2002. Antecedentes de Hecho. Primero. Con fecha de hoy se presenta

en este Registro testimonio de auto judicial recaído en expediente de

dominio 140/99 seguido ante el Juzgado de 1.a Instancia de Cuéllar por don

Antonio Gilsanz Rico para la reanudación a su favor del tracto interrumpido

de la finca registral 5.014 del término municipal de Fuentepelayo

perteneciente a este Distrito Hipotecario. Segundo. En el día de la fecha el

documento a que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por

el Registrador que suscribe en los siguientes términos: Fundamentos

jurídicos. Primero. Conforme al párrafo primero del artículo 18 de la Ley

Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la

legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya

virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes

y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas,

por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Conforme al

artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la calificación de los documentos

expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado

o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio

en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento

presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. En materia de

calificación de expedientes de dominio resultan aplicables los artículos 198,

200, 201 y 202 de la ley Hipotecaria y 272 a 277 de su Reglamento. Segundo.

En el presente caso, concurren las siguientes circunstancias que impiden

dicha inscripción: 1. De los antecedentes del Registro y de la documentación

aportada, resulta que en el presente supuesto no nos encontramos ante

un supuesto de tracto interrumpido que deba ser reanudado, puesto que

la escritura alegada como título de adquisición consta debidamente inscrita

a favor del mismo promotor del expediente de dominio; sino que nos

encontramos ante una rectificación de dicha transmisión inscrita en cuanto

al objeto de la compraventa, rectificación ésta que se realizó en escritura

pública posterior otorgada el 25 de septiembre de 1986 ante el notario

de Madrid Ignacio Zabala Cabello, si bien en la misma sólo comparecieron

los herederos de uno de los vendedores en la escritura de compraventa

por ella rectificada. Para dicha rectificación el título hábil es la escritura

de rectificación otorgada por todos los comparecientes en la escritura

de compraventa rectificada tanto como vendedores como comprador, en

virtud de la cual se deje sin efecto la inscripción en su día practicada

sobre la finca registral 6187 erróneamente descrita como la finca que era

objeto de la venta y se traslade la inscripción de la compraventa realizada

sobre dicha finca a la finca registral 5014 que era la realmente interesada

en la compraventa. No se puede dejar de señalar que la inscripción del

presente auto en contra del criterio restrictivo reiterado en esta materia

por la Dirección General de los Registros y del Notariado en resoluciones

entre otras la de 21 de junio de 1991, produciría el efecto nunca pretendido

de dejar dos fincas inscritas a nombre del solicitante en virtud de un

único título de transmisión de una de ellas. Tercero. Esta calificación será

notificada en el plazo de diez días desde su fecha al presentante del

documento y a la autoridad judicial que expide el documento calificado, de

conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria

y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico

de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo

Común. Parte dispositiva. Vistos los artículos citados y demás disposiciones

de pertinente aplicación; Doña Belén Merino Espinar, Registrador titular

del Registro de la Propiedad de Cuéllar, Acuerda: 1.o Calificar el documento

presentado y reseñado en el apartado de Antecedentes de Hechos en base

a los Fundamentos de Derecho reseñados, de conformidad con el criterio

reiterado en esta materia por la Dirección General de los Registros y del

Notariado de excepcionalidad del expediente de dominio, y en

consecuencia 2.o Denegar la inscripción solicitada. Contra esta calificación podrá

interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del

Notariado en el plazo de un mes desde su notificación, en la forma y por

los trámites previstos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

El Registrador. Fdo. Belén Merino Espinar."

III

El Procurador de los Tribunales D. Carlos Marina Villanueva, en

representación de D. Antonio Gilsanz Rico, interpuso recurso gubernativo contra

la anterior calificación y alegó: 1.o Que se considera que el Expediente

de Dominio es una potestad del individuo para acceder al Registro de

la Propiedad, potestad que se convierte en única opción para la posibilidad

de acceso de la finca referida al Registro de la Propiedad por la

imposibilidad material de obtener las ratificaciones referidas. Que la

imposibilidad material de obtener la ratificación de muchos de los herederos

o titulares registrales por el total desarraigo de la localidad, imposibilidad

de localización de otros y algunos de ellos por residir incluso en el

extranjero, son cuestiones que han sido valoradas y sopesadas por el Juzgador

y el Ministerio Fiscal a lo largo del Expediente de Dominio. Que el

Registrador con el auto final no es conocedor del desarrollo de todo el

procedimiento en el que se han seguido escrupulosamente todas las exigencias

legales. 2.o Que la causa o justificación del expediente de dominio de

reanudación del tracto, se debe alegar que fue valorada y enjuiciada por

el Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar a lo largo del procedimiento,

concluyendo con la resolución donde nunca el Juzgador ni el Ministerio

Fiscal advirtieron ninguna falta de causa ni de justificación para la

pretensión solicitada. Que si en base al artículo 18 de la Ley Hipotecaria

y 100 de su Reglamento cabe admitir la fiscalización del Registrador de

lo realizado por el Juzgador y el Ministerio Fiscal, se considera que el

Registrador se ha extralimitado en sus funciones al argumentar que no

es un supuesto de tracto interrumpido que deba ser reanudado cuando

nada han dicho el Juzgador y el Ministerio Fiscal al respecto. Que la

posibilidad de acudir al auxilio judicial para procurar el acceso al Registro

de la Propiedad de su finca, es cuestión que está asumida en el artículo

24 de la Constitución. Que el Registrador con ignorancia de todo lo

acontecido a lo largo del procedimiento judicial, saca conclusiones del escueto

auto definitivo, haciendo su propio juicio de valor paralelo al Juzgador

pero sin los documentos, pruebas y demás argumentos que el Juzgador

utilizó para su resolución. Que el Registrador alega una posible duplicidad

de titularidad, se considera que no es así ya que el Notario en la propia

escritura pública de rectificación y subsanación advirtió dicha situación.

Que la salvaguardia del Registro se atribuye con exclusividad a los Jueces

y Tribunales nunca a los Registradores (Resoluciones de 3 de junio de

1992, 11 de abril de 1991 y 27 de febrero de 1977). Que el Registrador

ve limitada su facultad de examen y censura en los términos que, para

los documentos judiciales en general, determina el artículo 100 del

Reglamento Hipotecario (Resoluciones de 12 de febrero y 6 de junio de 1996,

29 de abril de 1998, 11 de febrero, 19 y 21 de octubre de 1999 y 25

de mayo de 2000). En concreto hay que citar lo que dice la Resolución

de 9 de octubre de 2000. Que la Resolución que cita el Registrador de

21 de junio de 1991 no tiene semejanza con los presentes hechos.

IV

La Juez del Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar informó sobre

la tramitación del Expediente de Dominio 140/99 y que al no haber dictado

la resolución judicial cuya inscripción se deniega, no tiene nada que alegar

respecto al auto dictado en el procedimiento anteriormente señalado.

V

La Registradora de la Propiedad informó: 1.o Que la nota de

calificación emitida se entiende ajustada a derecho a pesar de las alegaciones

del recurrente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento

Hipotecario. Que no hay en dicha calificación ningún menosprecio al

procedimiento judicial seguido, ni un "propio juicio de valor paralelo al del

Juzgador", sino únicamente el cumplimiento de la función calificadora

en aplicación de la legislación vigente en esta materia (artículos 198, 200,

201 y 202 de la Ley Hipotecaria) y el criterio establecido por la Dirección

General de los Registros y del Notariado en reiteradas resoluciones.

2.o Que existe falta de congruencia entre el procedimiento seguido y los

defectos que resultan de los asientos del Registro, que impiden la

inscripción solicitada ya que en el presente supuesto no nos encontramos

ante un supuesto de reanudación de tracto interrumpido en el que sea

válido recurrir al expediente de dominio para la inscripción a favor del

actual titular de la finca, puesto que no hay ninguna transmisión intermedia

que suplir por medio de dicha reanudación del tracto. Que no se puede

admitir la invocación del artículo 24 de la Constitución que para nada

resulta vulnerado con la nota de calificación recurrida. Que procede

mantener el criterio reiterado por la Dirección General de los Registros y del

Notariado, perfectamente fundamentada en Resoluciones de 4 de enero

de 2002, 18 de marzo de 2000, 25 de febrero y 13 de abril de 1999, 10

de diciembre de 1998, entre otras, que defienden la excepcionalidad del

expediente de dominio. Esta excepcionalidad justifica una comprobación

minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos

y exigencias legalmente prevenidas a fin de evitar la utilización de este

cauce para la vulneración o indebida aprobación de derechos de terceros.

Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas

al expediente de reanudación y en especial de las que defienden la propia

hipótesis de interrupción del tracto, de modo que sólo cuando

efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado puede

accederse a la inscripción. Que en el presente supuesto no nos encontramos

ante una interrupción de tracto sucesivo ya que el título alegado de dominio

por el promotor consta debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad

si bien respecto a la finca en él comprendida. Que no hay ninguna relación

jurídico inmobiliaria que no haya tenido acceso al Registro que justifique

la tramitación del presente expediente de conformidad al artículo 40.a)

de la Ley Hipotecaria. Que lo que se pretende es una rectificación de

los asientos del Registro por error cometido en la escritura de compraventa

que causó la inscripción 5.a de la finca registral 6187, rectificación que

deberá llevarse a cabo de conformidad con el artículo 40.d) de la Ley

Hipotecaria, con consentimiento de todos los titulares registrales o, en

su defecto, por resolución judicial. Dicha resolución judicial tendrá que

ser sentencia firme recaída en juicio declarativo, según establece el mismo

artículo 40 de la Ley Hipotecaria, todo ello en aplicación del principio

general del derecho de seguridad jurídica, muy superior al de economía

procesal. Principio de seguridad jurídica que se pone de manifiesto en

la presunción de exactitud de los asientos del Registro establecida por

la Ley Hipotecaria (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria); así

como en el principio de legitimación registral como presunción a todos

los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor

del titular (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y

100 y 272 a 277 de su Reglamento y las Resoluciones de 18 de marzo

de 2000 y 4 de enero de 2002.

1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir

en el Registro de la Propiedad el testimonio de un auto recaído en

expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido cuando

la interrupción que se pretende subsanar consiste en el hecho de no haber

tenido acceso al Registro una escritura por la que se rectificaba otra. La

rectificación consistía en aclarar que la finca realmente adquirida no era

la que se decía en la primera escritura, y que en su día se inscribió, sino

otra distinta perteneciente a las mismas personas que otorgaron la primera

como vendedores. La Registradora deniega la inscripción por entender

que no hay verdadera y propia interrupción del tracto.

2. El defecto tiene que ser confirmado. Es doctrina reiterada de este

Centro Directivo que, entre las facultades calificadoras del Registrador

cuando se trata de inscribir documentos judiciales consistentes en

testimonio de autos recaídos en expedientes de dominio para la reanudación

del tracto, está la de comprobar que ha habido efectivamente tal

interrupción (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de

18 de marzo de 2000 y 4 de enero de 2002). Sean cuales fueren los motivos

que en su día impidieron la inscripción de la escritura de rectificación

(el que no fuera otorgada por todos los sucesores de la titular registral

y no se haya aportado la ratificación de los que faltan), no hay en este

caso verdadera y propia interrupción del tracto, esto es, una cadena de

transmisiones que no hayan tenido acceso al Registro y de las que no

sea posible obtener la documentación adecuada a fin de que la finca

aparezca inscrita a nombre de la persona de quien traiga causa el promotor

del expediente. En cambio, se trata aquí de rectificar un error padecido

en una escritura inscrita. El hecho de que el error se refiera precisamente

a la finca objeto del contrato y que, por tanto, la finca realmente adquirida

siga inscrita a nombre de su antiguo titular registral, y no al del adquirente,

no permite acudir al recurso del expediente de dominio, que es institución

cuya finalidad real está muy alejada de lo que el actor pretende.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el

recurso, confirmando el defecto y la nota de la Registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 16 de julio de 2003.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Sra. Registradora de la Propiedad de Cuéllar.