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En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Ursula Serra

Ruberg, en nombre y representación de don Juan Navarro Villafruela, frente

a la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, don Antonio

Gallardo Piqueras, a inscribir una escritura de segregación y venta de una finca.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el 1 de agosto de 2002 el Notario de

Benalmádena, don Pedro Díaz Serrano se elevó a público un documento privado

de compraventa, fechado el 29 de mayo de 1992 sin dato alguno que

asegurase la fehaciencia de esa fecha en los términos previstos en el artículo

1227 del Código Civil, de una finca que era parte de otra inscrita, por

lo que en dicha escritura procedió el vendedor, como acto previo, a

formalizar la segregación de la porción objeto de venta, dando lugar a una

finca rústica de regadío en término de Cártama, de ochenta y siete áreas

y cinco centiáreas. Se incorpora a la escritura un certificado expedido

el 20 de marzo de 1997 por el Secretario del Ayuntamiento de Cártama

que recoge un informe del Arquitecto Municipal que dice: "La Ley para

Reforma y Desarrollo Agrario fija como dimensión a efectos de unidad

mínima de cultivo para el Término Municipal de Cártama aquella de

dimensión mínima 2.500 m2".

II

Presentadas copias de las tres escrituras en el Registro de la Propiedad

de Álora fueron calificadas con nota que dice: "Visto por don Antonio

Gallardo Piqueras, Registrador de la Propiedad de Álora y su distrito

hipotecario, el procedimiento registral identificado con el número de entrada

56.214/2002, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo

Registro, por don Zugasti -Abogados Administradores-, de los documentos

que obran en dicho procedimiento, en virtud de solicitud de inscripción.

En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los

documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan

los siguientes Hechos: Primero.-El documento objeto de la presente

calificación, otorgada ante el Notario don Pedro Díaz Serrano, protocolo

4.073/2002, fue presentado por Zugasti -Abogados Administradores-, a

las 13:10 horas del 27 de septiembre de 2002, asiento 901 del Diario de

Presentación número 93. Segundo.-Las partes convienen en la segregación

de la finca descrita en el expositito II, sin aportar licencia de división

o declaración municipal de su innecesariedad. A los anteriores hechos

son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: I. Los

documentos de todas las clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos

a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de

resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad

de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de

conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria

y 98 del Reglamento para su ejecución. II. Conforme al número 3 del

artículo 259 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992,

incorporado a la legislación autonómica de Andalucía por la Ley andaluza

de 18 de junio de 1997, el fraccionamiento de los terrenos, en todo caso,

está sujeto a licencia o declaración municipal de innecesariedad de la

misma, quedando obligados los Notarios y Registradores de la Propiedad

a exigir la exhibición de uno u otro documento; sin que, entre tanto, pueda

llevarse a efecto la autorización del documento o la inscripción del mismo,

respectivamente. En su virtud, resuelvo suspender la inscripción solicitada,

por la concurrencia de los defectos mencionados, y sin que proceda la

extensión de anotación preventiva de suspensión, a pesar del carácter

subsanable de todos los defectos indicados, al no haber sido expresamente

solicitada. Todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados de acudir

a los Tribunales de Justicia para contender y ventilar entre sí sobre la

validez o nulidad de los títulos calificados. Notifíquese al presentante y

al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez

días. Álora, a 11 de octubre de 2002. Firma ilegible. Contra la presente

nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección

General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes a

contar desde la fecha de su notificación, de conformidad con lo establecido

en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. El escrito de recurso

podrá presentarse en la oficina de éste o cualquier otro Registro de la

Propiedad, o en cualquiera de los registros y oficinas a que se refiere

el número 4 del artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de

Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

Administrativo Común".

III

La Letrada, doña Ursula Serra Ruberg, en representación de don Juan

Navarro Villafruela, interpuso recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegó: Que se ha aportado certificado del Ayuntamiento de

Cártama con expresión de la dimensión a efecto de unidad mínima de

cultivo de regadío para dicho término municipal. Que precisamente a dicho

certificado hace referencia el Notario en la escritura ante él otorgada,

expositito III, sobre divisibilidad, indicando que "Los comparecientes, me

exhiben certificado expedido por el excelentísimo Ayuntamiento de

Cártama, de fecha 20 de marzo de 1997, mediante el cual se informa que

la parcela mínima de regadío para dicho término municipal es de 2.500

metros cuadrados", indicando a continuación que: " De dicho documento

deduzco fotocopia que incorporo a la presente como el más fiel y exacto

testimonio del original." Que está claro que el Notario ha tenido en cuenta

el certificado del Ayuntamiento al tiempo de autorizar la escritura

conforme al artículo 259.3 del texto Refundido de la Ley del Suelo.

IV

El Registrador de la Propiedad informó: Que conforme al n.o 3 del

artículo 259 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el

que se aprueba el texto Refundido de la Ley del Régimen del Suelo y

Ordenación Urbana, incorporado a la legislación autonómica de Andalucía

por la Ley del Parlamento Andaluz 1/1997, de 18 de junio, por la que

se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia

de régimen del suelo y ordenación urbana, el fraccionamiento de los

terrenos, en todos caso, está sujeto a la licencia o declaración municipal de

innecesariedad de la misma, quedando obligados los Notarios y

Registradores de la Propiedad a exigir la exhibición de uno u otro documento;

sin que, por tanto, pueda llevarse a efecto la autorización del documento

o la inscripción del mismo, respectivamente. Dicha licencia o declaración

de innecesariedad de la misma, como resulta evidente, no puede equiparse

al simple certificado municipal sobre la extensión de la unida mínima

de cultivo para determinado tipo de terrenos.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 325 a) y 327 de la Ley Hipotecaria y 78 del Real

Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

1. Hace referencia el registrador en su informe a dos cuestiones de

índole formal. La primera, que el recurrente no acredita la representación

en virtud de la que actúa. Es cierto que el artículo 325 a) de la Ley

Hipotecaria exige que si el recurrente no es una de las personas legitimadas

para impugnar la calificación registral ni ostenta notoriamente su

representación debe acreditar ésta de forma auténtica. Pero la misma norma

establece que el defecto consistente en esa falta de acreditación puede

subsanarse dentro del plazo no inferior a diez días que al efecto ha de

concederse. Y si bien no precisa en qué fase del procedimiento ni por

quién se ha de advertir ese defecto formal para su subsanación, bien cabe

entender que es en el momento inicial, por el propio registrador al que

se presente el recurso, en este caso el que denuncia el defecto, cuando

ha de hacerse, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse

en su caso por este Centro directivo en cuanto competente para resolver

el fondo del asunto.

2. En segundo lugar plantea el mismo informe la existencia de otro

defecto formal, la no aportación del título original calificado o de otra

copia auténtica o testimonio del mismo, pues lo aportado es una simple

fotocopia de copia simple de la escritura. El párrafo primero del

artículo 327 de la Ley Hipotecaria exige expresamente que junto con el escrito

de interposición del recurso se aporte original o por testimonio el aquél

cuya calificación se recurra, lo que en este caso no se cumple. Podría

cuestionarse si tal defecto formal no debería gozar también de la

oportunidad de ser subsanado dentro de un plazo prudencial concedido al

efecto, pero su presencia conduce a la inadmisión del recurso tal como

reiteradamente tiene declarado este Centro directivo.

3. No obstante las anteriores deficiencias formales, razones de

economía de procedimiento, pues en definitiva su subsanación obligaría

posteriormente a entrar en el fondo del asiento, aconsejan abordar éste pues

la pretensión del recurrente no puede prosperar.

El problema se limita a determinar si en el caso planteado está o no

acreditada la obtención de la licencia de segregación o la declaración

municipal de no ser necesaria, pues en ningún momento se pone en cuestión

que el acto a inscribir está sujeto a ese requisito administrativo.

Pues bien, si la licencia administrativa supone el mecanismo de control

por los poderes públicos competentes de la legalidad de determinados

actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese

control la que debe dar un pronunciamiento, sea expreso, concediendo

o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria,

o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo

del mismo, a la pretensión que a tal fin se le dirija. La calificación registral

se limita en estos casos a comprobar si la normativa legal aplicable sujeta

o no el acto cuya inscripción se pretende a licencia administrativa y, de

ser así, cual ocurre en este caso, entra en juego la norma contenida en

el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se

aprueban normas complementarias al Reglamento para la ejecución de

la Ley Hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística

regulando la actuación de los registradores, imponiéndole la obligación

de exigir que se le acredite la existencia de la licencia o la declaración

expresa de no ser necesaria, sin entrar en el fondo de si su concesión

o negativa se ajusta al ordenamiento aplicable, tarea que por otra partes

sería prácticamente imposible ante la variedad tanto de contenido como

geográfica de la normativa aplicable y su habitual complejidad técnica.

Por eso, un simple informe sobre esa normativa o su contenido, por

más que emane del técnico competente y esté certificada por autoridad

idónea, aun cuando pudiera ser base para el pronunciamiento de la

Administración ante la petición de licencia, no cabe admitir que supla a ésta.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 18 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Álora.