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En el recurso interpuesto por el Notario de Madrid don José-Luis

Martínez Gil contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcalá

de Henares (Registro n.o 3-II) doña María Nardiz Prado a inscribir una

escritura de compraventa.

Hechos

I

En escritura autorizada por Notario de Madrid don José-Luis Martínez

Gil el 5 de noviembre de 2002, se expone que la sociedad inmobiliaria

Segunda Alvega, S.A. es "titular formal" de cierto piso que "el 18 de

septiembre de 1976, desde cuyo momento tiene la posesión de la finca la

parte compradora...", "...vendió a los cónyuges don Jacinto V.C. y doña

Rosa F.C., que compraron la vivienda descrita..., en cuyo acto se entregó".

Se expone asimismo que dicha sociedad fue absorbida por otra y ésta

por una tercera denominada "Realizaciones Patrimoniales, S.A.", la cual

otorga con los referidos compradores la escritura ahora calificada. En

el encabezamiento del instrumento se califica éste de "formalización de

compraventa", reiterándose tal calificación en el juicio de capacidad así

como en la parte dispositiva, estipulación primera (en la que se expresa

que las partes "formalizan la venta" y don Jacinto V.C. y doña Rosa F.C.

"aceptan la compra"). En la estipulación quinta se expresa que "la

compraventa formalizada por medio de esta escritura fue pactada entre las

partes contratantes mediante documento privado, suscrito el día 18 de

septiembre de 1976". En la parte expositiva, en el apartado de "gastos

generales de la comunidad de propietarios" se asevera que "dado que la

venta que se eleva a público en la presente escritura se realizó el día 18

de septiembre de 1976... la parte vendedora no puede realizar

manifestación alguna sobre gastos de la comunidad".

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

número 3 de Alcalá de Henares fue calificada, el 4 de diciembre de 2002,

con la siguiente nota: "... Fundamentos de derecho: No se inserta en el

título ni aporta el contrato privado que se eleva a público, constando

la finca inscrita a favor de Inmobiliaria Segunda Alvega, S.A. Para inscribir

esta escritura tiene, o bien que acompañarse el contrato privado a que

se refiere el título, o bien aportarse las escrituras de fusión por las que

la sociedad Realizaciones Patrimoniales, S.A., ha sucedido a la sociedad

titular registral, Inmobiliaria Segunda Alvega, S.A. Como consecuencia de

dicho defecto el Registrador que suscribe ha acordado no practicar la

inscripción solicitada considerándose el defecto subsanable...".

III

Mediante escrito fechado el 2 de enero de 2003, el Notario autorizante

de la escritura calificada interpuso recurso gubernativo, en el que alega:

Que en la escritura no se eleva a público ningún contrato privado ni

documento privado sino que se formaliza públicamente, se da forma notarial

a un previo contrato de compraventa. Que si una venta se ha realizado

hace muchos años no va a fingirse que se hace en este mismo momento,

lo que, además, sería imposible respecto de la sociedad vendedora que

se ha extinguido en virtud de absorción. Que, por lo demás, el recurrente

denuncia, de un lado, el incumplimiento de la legalidad en la notificación

de la calificación (artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, a que remite el

artículo 322 de la Ley Hipotecaria) y, de otro lado, la infracción del deber

de motivación jurídica de la calificación (artículo 19 bis de la Ley

Hipotecaria), al no citarse en la nota precepto ni doctrina jurisprudencial alguna.

IV

Previa notificación establecida en el artículo 327 de la vigente Ley

Hipotecaria, el comprador, mediante escrito de 16 de enero de 2003, alegó:

Que no llega a entender que sea un problema el que se haya perdido

el documento privado, del que dice que sólo existe una fotocopia pero

no el original firmado, cuando en la escritura lo que se hace es dar forma

pública al contrato convenido, pero no se eleva a público documento alguno,

lo que es normal y reconocido en múltiples resoluciones de esta Dirección,

la última de 27 de noviembre de 2002. Que si se ha perdido el documento

privado sería inadmisible, por absurdo, que, entonces, ya no hubiera

posibilidad de formalizar la venta en escritura.

Asimismo, mediante escrito de 21 de enero de 2003, "Realizaciones

Patrimoniales, S.A." alegó: Que, desde que la inmobiliaria Segunda Alvega,

S.A. construyera la urbanización de la que forma parte el piso concernido,

se ha venido cumpliendo con la obligación de formalizar las innumerables

compraventas realizadas en su momento por la sociedad absorbida,

dotando de título inscribible a los compradores, a medida que éstos se lo

solicitaran, sin que hasta la fecha se produjese problema de inscripción alguno.

Que es común que los compradores hayan extraviado el documento privado

dado el transcurso del tiempo, si bien se tiene constancia de la fecha

y demás datos de la compraventa precisos para su formalización, y los

interesados, en la mayoría de los casos, tienen a su nombre los recibos

del Impuesto de Bienes Inmuebles.

V

La Registradora de la Propiedad informó que desiste del defecto relativo

a la acreditación de la fusión de la sociedad transmitente, y respecto del

otro defecto: 1.o Que al documento presentado le falta un elemento: el

documento privado, ya que del texto de la escritura se desprende que

existe un documento privado de compraventa que se eleva a público;

2.o Que, según la sentencia de 12 de mayo de 1994 del Tribunal Supremo,

es doctrina de la Sala 1.a respecto de la cuestión de la elevación a escritura

pública de un documento privado, la de que los contratos constituyen

un todo orgánico; 3.o Que, a su juicio, la elevación del contenido -contrato

de compraventa- supone la del continente -documento privado-, salvo

que se haga con efectos absolutamente novatorios; y hay que tener presente,

además, dicho documento privado pudiera tener elementos que afecten

a la calificación de la Registradora, tales como el estado civil del comprador

a la fecha del mismo; 4.o Que se contradicen vendedor, que dice que no

existe hoy en día el documento privado, y el comprador, según el cual

hay una fotocopia del mismo. Que, una vez rectificada la escritura, si

resultara que existe el documento privado, se procedería a inscribir la

compraventa, como admiten las Resoluciones de 26 de febrero de 1999

y 27 de noviembre de 2002 de este Centro; y si lo que existe es dicha

fotocopia, debe elevarse ya que "la fuerza probatoria de una fotocopia

o copia simple de un documento privado", según la sentencia de 23 de

enero de 2003 del Juzgado de 1.a Instancia n.o 1 de Valladolid, "es la

misma que la del original mientras... su autenticidad... no sea cuestionada

(arts. 268.2 y 326.1 de la LEC)". Que ello no significa que quede al arbitrio

de las partes la elevación a público o no del documento privado bajo

la manifestación de que éste no existe o ha desaparecido, ya que la

obligación de las mismas es constatar la verdad, bajo responsabilidad de

declaración inexacta en documento público.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.218, 1.224, 1.279 y 1.280 del Código Civil; 2, 3,

18, 19 bis, 20 y 327 de la Ley Hipotecaria; 1 y 17-bis de la Ley del

Notariado; 33 del Reglamento Hipotecario; 1, 143 y 145 del Reglamento Notarial;

y las Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 26 de febrero y 14 y 24 de

mayo de 1999, 22 de marzo de 2001 y 23 de enero y 8 de febrero de 2003.

1. Como cuestión formal previa, debe recordarse que cuando la

calificación del Registrador sea desfavorable lo más adecuado a los principios

básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al

consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida,

aquélla exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el

desarrollo necesario para que, ya desde el primer momento, el interesado

pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha

calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria -que establece la

obligación de expresar no sólo "las causas impeditivas, suspensivas o

denegatorias" de la calificación negativa sino también "la motivación jurídica

de las mismas"- y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo

de 2001 y 23 de enero y 8 de febrero de 2003). Es indudable que, de

este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien

al conocer en el momento inicial todos los argumentos en que el Registrador

funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar

los fundamentos de derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a

la vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el Registrador

que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso (sin esperar

al momento en que, conforme al artículo 327, párrafo séptimo, de la Ley

Hipotecaria, emita el correspondiente informe, el cual, desde este punto

de vista, habrá de referirse, en esencia, a cuestiones de mero trámite).

2. Por lo que se refiere al fondo del asunto, se centra el debate objeto

del presente recurso sobre la inscripción de una escritura por la que se

instrumenta una compraventa pretérita que, según los otorgantes, fue en

su día recogida en documento privado, cuando resulta que dicha escritura

(en la que incidentalmente se alude a "... la venta que se eleva a público"

en la misma) ha sido calificada de formalización de compraventa.

3. El defecto invocado en la nota calificación ("No se inserta en el

título ni aporta el contrato privado que se eleva a público...") no puede

ser confirmado. Sin prejuzgar ahora si las escrituras meramente

recognoscitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan,

con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo

(escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso

u omisión se apartaren de él -artículo 1.224 del Código Civil-), pueden

ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción

en el Registro de la Propiedad (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33

de su Reglamento), lo cierto es que la escritura ahora calificada, en tanto

en cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo,

al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el

consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder

dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto

traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad

de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública

de que goza el documento público notarial [cfr. artículos 1.218 del Código

Civil, 1 y 17.bis, apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del

Reglamento Notarial], ha de producir los efectos de toda escritura pública y,

en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1.o y 2.o de

la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la

calificación objeto del mismo.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 17 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana

López-Monís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Alcalá de Henares, 3.