I want to know about...

En el recurso gubernativo interpuesto por don José Antonio Iturría

Sierra, como Presidente de la comunidad de propietarios de los edificios

sitos en los números 1 y 3 de la policía urbana, de la avenida de Cataluña,

y del local destinado a garaje, sito en el número 4, de la calle Cronista

Almela y Vives, de Valencia, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de Valencia, número 1, don Luis Orts Herranz, a diligenciar un

libro de actas de dicha comunidad de propietarios.

Hechos

I

La comunidad de propietarios de los edificios sitos en los números 1

y 3 de policía urbana, de la avenida de Cataluña, y del local destinado

a garaje, sito en el número 4, de la calle Cronista Almela y Vives, de

Valencia, está compuesta por dos edificios gemelos de diecisiete alturas,

cada uno de ellos, y por un local intermedio a ambas edificaciones,

destinado a garaje. Dichos inmuebles se encuentran inscritos en el Registro

de la Propiedad número 1 de Valencia, fincas registrales números 4.658,

4.659 y 33.094, y fueron construidos por el Patronato Municipal de la

Vivienda para funcionarios del excelentísimo Ayuntamiento de Valencia,

siendo constituida la comunidad de propietarios de los mencionados

edificios y garaje, según acuerdo de los copropietarios, reunidos en Asamblea

de fecha 12 de noviembre de 1970.

II

El 24 de septiembre de 1998, el Administrador de la citada comunidad

de propietarios dirige escrito al Registrador de la Propiedad de Valencia,

número 1, solicitando el diligenciamiento del libro de actas de la

comunidad, el cual fue presentado en el Registro, el 7 de octubre del mismo

año, y fue calificado con la siguiente nota: "Se deniega la legalización del

libro de actas solicitado en la precedente instancia porque las fincas sitas

en la avenida de Cataluña, números 1 y 3, y el local destinado a garaje,

en calle Cronista Almela y Vives, número 4, fincas registrales 4.658, 4.659

y 33.094, constituyen propiedades horizontales independientes sin ningún

vínculo jurídico entre sí, no configurando, por tanto, un conjunto

inmobiliario. Todo ello de conformidad con los artículos 8.4.o y 20 de la Ley

Hipotecaria, 3, 5, 9.5.o, 12, 14 a 17 de la Ley de Propiedad Horizontal,

415 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de la Dirección General

de los Registros y del Notariado de 15 de octubre de 1994, 19 y 20 de

febrero y 17 de abril de 1997.-Valencia, 8 de octubre de 1998.-El

Registrador. Firma ilegible."

III

Don José Antonio Iturría Sierra, como presidente de la comunidad

de propietarios de los edificios sitos en los números 1 y 3 de policía urbana

de la avenida de Cataluña y del local destinado a garaje, sito en el número 4,

de la calle Cronista Almela y Vives, de Valencia, interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la comunidad de

propietarios citada desde su constitución viene funcionado a todos los efectos

como un sola comunidad, contando con una sola junta rectora, con un

solo órgano de administración, siendo prorrateados los gastos y/o ingresos

del garaje entre los 136 partícipes del citado inmueble. Y que a su vez

también son propietarios de las viviendas que componen las dos torres

gemelas, diligenciándose en su momento y ante Notario los

correspondientes libros de actas, donde vienen reflejados todos sus acuerdos. Que

hay que tener en cuenta lo manifestado en el fundamento 2.o de la Sentencia

del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1988, a consecuencia de una

demanda presentada por la comunidad recurrente.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

en este caso no se da lo establecido en el artículo 415 del Reglamento

Hipotecario, y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para legalizar el

libro de actas, puesto que no se dan las circunstancias propias de la

propiedad horizontal en los tres edificios. Que se está más cerca del llamado

conjunto inmobiliario o urbanístico, pero tampoco se da este caso, ya que

registralmente no consta la existencia de conexiones entre los edificios.

En este caso no se constituyeron las servidumbres de las que surgen

obligaciones "propter rem" configuradoras del conjunto inmobiliario a que

se refieren las Resoluciones de 21 de octubre de 1980 y 5 de noviembre

de 1982; ni se establecieron en su título constitutivo las titularidades "ob

rem" a que se refiere la Resolución de 3 de septiembre de 1982, ni se

dan las circunstancias contempladas en al Resolución de 20 de julio

de 1988; ni tampoco se adoptó la técnica de triple folio de la Resolución

de 2 de abril de 1980. Que el recurrente fundamenta la existencia de

tal comunidad en un acuerdo de constitución, del cual no existe constancia

registral. Que tampoco consta registralmente la existencia de unos estatutos

comunes, que la junta inicial no llegó a aprobar, según resulta del acta.

Que según la inscripción 4.a de las fincas 4.658 y 4.659, la propiedad

horizontal de los edificios sitos en la avenida de Cataluña, números 1

y 3, se rigen por las normas generales contenidas en la Ley de Propiedad

Horizontal. Que el penúltimo párrafo del artículo 5 de la Ley de Propiedad

Horizontal señala que los estatutos no perjudicarán a terceros si no han

sido inscritos en el Registro de la Propiedad, siguiendo el principio

publicidad registral. En el caso que se estudia no existe reflejo registral.

Conforme a la Resolución de 15 de noviembre de 1994, es imprescindible

la constancia registral de los estatutos, que en este caso implican la

modificación de los títulos constitutivos. Que de la Sentencia del Tribunal

Supremo de 10 de febrero de 1988, traída a colación por el recurrente, sólo

cabe deducir que se está reconociendo legitimación procesal a la pretendida

comunidad, sin entrar en mayores argumentaciones jurídicas, refiriendo

dicha sentencia a unos estatutos que carecen de reflejo registral como

se ha dicho. Que la alusión que tiene la sentencia de la titularidad

compartida de garaje por los 136 copropietarios de las distintas viviendas

de los edificios resulta desafortunada, pues aparte de que se prescinde

de los departamentos de ambas propiedades horizontales destinados a

locales comerciales, existen algunos propietarios de viviendas y la totalidad

de los propietarios de locales comerciales que no lo son del edificio

destinado a garaje y copropietarios de éste que no titulan propiedad alguna

de viviendas. Que el edificio destinado a garaje pertenece a una pluralidad

de propietarios, sin que pase de ser una comunidad ordinaria, sin conexión

alguna con las dos propiedades horizontales. Que el recurrente también

alega las sucesivas legalizaciones notariales de los libros de actas de dicha

comunidad y el funcionamiento en la práctica de ésta. Que el Real

Decreto 1368/1992 de 13 de noviembre, da una nueva redacción al artículo

415 del Reglamento Hipotecario y según la exposición de motivos de la

Ley 10/1992, de 30 de abril, se pretende eliminar del ámbito de actuación

de los Tribunales de Justicia tareas no propiamente jurisdicionales, y la

intención es aprovechar la experiencia de los Registradores. Que, por tanto,

es aplicable lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y se debe

tener en cuenta lo declarado en las Resoluciones de 19 y 20 de febrero,

17 de abril y 21 de mayo de 1997. Que en el caso que se estudia no

se dan los elementos necesarios para proceder a la legalización de los

libros de actas. En ningún momento se indica que las fincas formen parte

de un conjunto inmobiliario o de una propiedad horizontal compleja; no

se asigna una cuota de participación en elementos comunes distintos de

los propios de cada propiedad horizontal; ni tampoco se alude siquiera

a aquellos elementos comunes; no resulta del título constitutivo la

designación de los órganos de representación y de decisión colectiva que regulan

los artículos 12 a 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; tampoco hay

una propiedad compartida por los titulares de los departamentos de las

dos propiedades horizontales respecto al edificio destinado a garaje. Que

el recurrente se basa en argumentos de hecho abandonando toda

argumentación jurídica, pretendiendo introducir en el Registro una situación

fáctica de comunidad de propietarios que no tiene apoyo legal. Que esta

pretensión, llevada a cabo mediante el simple diligenciado del libro de

actas, obviaría la ineludible adopción de alguna de las variadas soluciones

que proporciona nuestro ordenamiento jurídico y daría lugar a una

evidente contradicción en los asientos registrales, en los cuales se debe basar

el Registrador para calificar y que precisamente deben ser un obstáculo

para que se produzca tal contradicción, pues ni siquiera una visión

integradora de los mismos permite apreciar la existencia de la pretendida

comunidad.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes 17;

415 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General

de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994, 19 y 20

de febrero de 1997, 20 de abril de 1999 y Sentencia del Tribunal Supremo

de 10 de febrero de 1989.

1. Se presenta a diligenciar un libro de actas de una comunidad de

propietarios formada por los dueños de dos edificios gemelos y un local

garaje situado entre medio de los mismos y que consta inscrito en el

Registro como tres fincas independientes (dos matrices y una del local). De

los documentos aportados al expediente se desprende que desde que se

construyeron los inmuebles por el Patronato Municipal de Viviendas del

excelentísimo Ayuntamiento de Valencia han venido funcionando como

una sola comunidad que no consta en el Registro. El Registrador deniega

el diligenciado al resultar registralmente propiedades horizontales

diferentes sin ningún vínculo jurídico entre sí, no configurando un conjunto

inmobiliario. Sin embargo, el recurrente alega que el Tribunal Supremo,

a pesar de la segregación efectuada en su día del local garaje, confirmó

la existencia de una sola comunidad, como sucesor de dicho patronato.

2. Como recientemente tiene declarado este centro directivo, la

Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal,

reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único

objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no

tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la propiedad

la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de

propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Y en base

a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla

detalladamente el modo de proceder del Registrador imponiéndole dos tareas:

La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos

exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de

los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades,

subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales

entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas [obsérvese

el párrafo 3.b) y el último inciso del párrafo 7 del citado precepto legal]

mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro

de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal

en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro

fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

3. Pues bien, la diversidad de las situaciones fácticas que pueden

surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de

propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de

un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan

tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la

redacción del citado precepto -que no fue otra que el desahogo de los

jueces de funciones no jurisdiccionales y que, recuérdese, nunca tuvieron

a la vista los libros del Registro para diligenciarlos-, hacen necesario que

las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan alcanzar todos sus efectos

mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la

instancia presentada se desprenda que el libro está llamado a reflejar

acuerdos propios de los órganos colectivos en las hipótesis de propiedad

horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o situaciones jurídicas

análogas. Lo que ocurrirá en un caso como el presente en el que

registralmente existen dos edificios independientes y un local de garaje aparte

-segregado en su día del primero de ellos-, es que no cabrá extender

la nota marginal a los folios abiertos a las fincas en cuestión, debiendo

consignarse entonces los datos en el libro-fichero previsto al efecto,

haciéndolo constar así el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia

y al margen del asiento de presentación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la

nota del Registrador.

Madrid, 14 de febrero de 2000.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Ilmo. Sr. Registrador Mercantil de Valencia, número 1.